## 开启公共财富之门

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### 资产潜力与估值（以波士顿为例）
- 波士顿2014年的总资产价值为38亿美元，其中14亿美元来自房产。城市负债超出资产价值，高达46亿美元。
- 按照历史成本计价的账面价值低估了公共资产的真实市场价值；若采用国际财务报告准则并以市场价值计价，资产价值将显著上升。
- 基于公众持有房地产的综合清单和最新独立估价，波士顿不动产投资组合的估值约为550亿美元。
- 波士顿房地产投资组合示例：
  - 波士顿房屋管理局房产和土地估值为47亿美元。
  - 波士顿公共市场估值为560万美元。

### 估值与收益率：可实现的收入
- 假设通过更专业且政治上更独立的管理，波士顿的商业资产可以获得3%的收益。
- 在该假设下，价值550亿美元的资产组合的年收入将高达17亿美元。
- 该17亿美元约为波士顿当前4亿美元资本计划的4倍，意味着即便收益率不高，基础设施投资额也有可能翻两番。
- 对当前应用的市场价值进行核算是高品质资产管理的第一步；下一步是衡量资产使用与潜在最佳使用之间的差距，以判断业绩并证明对利益相关者的尽责管理。

### 全球规模、数据缺口与治理风险
- IMF 2013年文件收集了27个国家的公共商业资产账面价值统计数据；2015年《国家的公共财富》增加了更多国家的数据。
- 根据作者估计，公共商业资产与年度全球GDP的数量级相同：
  - 2013年全球GDP估值为75万亿美元。
  - 全球公共债务为54万亿美元。
- 在城市层面，可用估值数据显示，一个城市的房地产整体公共投资组合与该城市GDP价值相同，相当于房地产市场价值的四分之一。
- 如果全球每年的额外收益为3%：收益可达2.7万亿美元，这一数额比目前全球在交通、电力、水和通讯基础设施上的支出总和还要多。
- 数据和管理缺口示例：
  - 2017年，华盛顿特区监察长审计指出其综合服务部（DGS）“既未能完整、准确地记录区属资产清单，也未依法向华盛顿特区委员会提交详细汇报资产清单变更的年度报告。综合服务部缺乏有效的政策和程序，用于维护资产记录、收集并记录所需数据并在数据库中创建必要数据字段以记录和更新资产清单”。
- 民主政治成本：
  - 可支配的公共财富刺激了资产滥用，如交换有利合约或国有企业职位以换取政治支持、以国有土地或资源换取支持、国有企业受工会影响提高工资、屈服于对发展项目的少数反对者等。
  - 结果是短视的庇护主义或更恶劣的治理退化，得益者常为寻租的政客，而非为公共利益推进改革的官员。

### 管理模式、成功案例与工具
- 理想的公共商业资产管理应将管理问题与政府直接责任分离，建立独立的资产负债表以支持长期治理，提升社会和金融价值。
- 成功模式示例：
  - 独立专业的公共财富基金或国有控股公司，具备专业所有权并在政府授权下工作，但不受短期政治影响，类似独立中央银行的运作。
  - 奥地利的ÖI AG（Österreichische Industriholding AG），芬兰的Solidium（管理政府上市公司），以及新加坡的淡马锡公司（Temasek）。
- 绩效示例：
  - 淡马锡公司自成立以来的35年里平均年回报率为15%。
- 城市级别成功案例：
  - 哥本哈根的By og Havn（城市和港口）开发项目：滨水区及内陆区占地面积共达1290英亩；由独立机构整合管理并进行财务核算，为33000多套新住房、100000个办公空间、可容纳20000多名学生的大学、新公园、零售和文化设施的建设提供融资和管理；项目回报资助基础设施投资（包括扩建当地地铁系统）。
  - 德国汉堡的HafenCity开发项目：占地157公顷（388英亩），旧港建筑改造成约200多万平方米的办公、旅馆、商店和住宅区。
  - 中国香港的港铁公司（原香港地铁公司）：资助和管理城市铁路基础设施的巨额投资，并开发并入车站的大型住宅地产及购物中心，同时向市政府支付可观股息，用于偿还债务和开发其他资产。

### 技术、全球化与政策建议
- 未来几十年技术影响和全球化将创造多种公共资产再利用的机会，例如无人驾驶汽车释放公共停车空间，港口、机场和其他交通基础设施将被改造。
- 政策与管理建议（基于文内主张）：
  - 对公共资产进行市场价值核算并在资产负债表中反映，以便识别价值创造机会和财政风险（包括担保和其他或有负债）。
  - 建立独立、专业且不受短期政治影响的公共商业资产管理机构或基金，采用最高国际管理和透明标准，实现价值最大化并为资产生命周期提供维护资金。
  - 推动资产负债表审查以改善投资回报和降低负债成本，释放资源用于公共服务和提升公共财政可持续性（文中提及英国已启动类似审查以改善投资回报并降低负债成本）。
  - 在城市规划中考虑资产重新整合（例如重新定位机场用地）以释放滨水或核心地段的高价值房地产，从而为新基础设施提供融资并推动GDP增长。
  - 加强资产记录、数据收集与数据库建设，确保完整、准确地记录并年度报告资产清单变更。

*Dag Detter and Stefan Fölster; Finance & Development, March 2018.*

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