¿Están rotos los mercados de la vivienda?

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Tema central: la asequibilidad de la vivienda se ha deteriorado y plantea la pregunta: ¿están rotos los mercados de la vivienda?
Marco analítico: oferta y demanda siguen siendo el punto de partida para explicar la subida de los precios de la vivienda.
Ejemplo nacional: en Canadá los precios de la vivienda (ajustados por la inflación) han aumentado a un ritmo anual de aproximadamente 5% desde 2016, impulsados por ingresos y población crecientes, incluida una fuerte inmigración.
Brecha de oferta señalada: la Corporación Canadiense Hipotecaria y de Vivienda calcula que el país se enfrenta a un déficit de 3,5 millones de unidades residenciales para una población de unos 41 millones de personas.

Características que hacen distinta a la vivienda:
- Compra muy importante y perdurable, normalmente financiada mediante préstamos.
- Demanda sensible a expectativas y rumores sobre la evolución futura de los precios.
Efectos de expectativas:
- La idea colectiva de precios en constante aumento puede llevar a compradores a pagar precios inflados.
- Referencia a Robert Shiller: detección de burbujas inmobiliarias cuando precios se desfasaban respecto a los ingresos y alquileres.
Sensibilidad al crédito:
- Relajación de las normas de concesión de préstamos puede desencadenar fuertes subidas de precios (ejemplo: vísperas de la crisis financiera mundial de 2008 y 2009).
- Aun sin cambio en criterios, el aumento de precios eleva el valor de las garantías y puede llevar a mayor concesión de crédito, amplificando la subida.
- Prácticas de préstamos de riesgo y su empaquetamiento como valores agravaron la inestabilidad cuando las condiciones cambiaron.

Factores que ralentizan la respuesta de la oferta:
- Necesidad de financiamiento, permisos y aprobaciones, y periodos de construcción prolongados.
- Incluso en buenas condiciones, la oferta tarda en alcanzar la demanda.
Ejemplo cuantitativo (Canadá):
- Evaluación del FMI señala que se deberían construir 500.000 viviendas al año para seguir la demanda; en los dos últimos decenios solo se han construido entre 150.000 y 250.000 viviendas al año.
Medidas para aumentar la oferta:
- Agilizar concesión de permisos, liberar terrenos públicos en desuso, abordar la escasez de trabajadores de la construcción.
- Estas medidas requieren tiempo para generar resultados.
Restricciones de zonificación:
- Investigaciones de Edward Glaeser y Joseph Gyourko muestran que restricciones al uso del suelo limitan la densidad y reducen la oferta.
- Contraste entre ciudades muy reguladas (por ejemplo, Nueva York) con precios por encima de costos de construcción y ciudades con normativa ágil y terreno disponible (por ejemplo, Houston) con mayor asequibilidad.

Factores transfronterizos que elevan la demanda:
- Entradas de capital de compradores extranjeros impulsadas por aumento de la riqueza (especialmente en mercados emergentes), tasas de interés históricamente bajas entre 2008 y 2021, y búsquedas de refugio seguro en bienes inmuebles.
- Ejemplo: precios del mercado inmobiliario de lujo de Londres tienden a aumentar cuando se acentúan los riesgos geopolíticos.
Respuestas políticas a la demanda extranjera:
- Restricciones a la compra por parte de extranjeros y regulación de alquileres turísticos de corta duración.
- Ejemplos legislativos:
- 2018: Nueva Zelandia aprobó una ley que prohibía a los extranjeros adquirir determinadas propiedades residenciales.
- Canadá introdujo una prohibición similar cinco años después.
- Medida para compradores en efectivo: en Singapur en 2013 las autoridades duplicaron el impuesto de timbre que deben pagar los extranjeros, fijándolo en el 60%, para aliviar presiones inmobiliarias.

Herramientas para controlar disponibilidad de crédito:
- Políticas microprudenciales: ponderación de los activos hipotecarios en función del riesgo, requerimiento de capital para cubrir préstamos hipotecarios de riesgo.
- Políticas macroprudenciales complementarias: límites a la relación servicio/ingresos y límites a la relación monto del préstamo/valor de la vivienda (restringen volumen de préstamos y suponen un pago inicial mínimo).
Papel de la política monetaria:
- Bancos centrales elevan tasas de interés de política monetaria para encarecer los préstamos hipotecarios.
- Limitación: subidas de las tasas afectan a toda la economía, por lo que la política monetaria no es una herramienta totalmente eficiente para gestionar mercados de la vivienda.
Políticas específicas frente a compradores extranjeros que usan efectivo:
- Considerar recargos a compradores no residentes para reducir la demanda de extranjeros con mucho efectivo que eluden normas crediticias locales.
- Ejemplo citado: incremento del impuesto de timbre para extranjeros en Singapur (2013) hasta 60%.

Diagnóstico: la intensificación de la demanda (expectativas, disponibilidad de crédito, flujos de capital) combinada con limitaciones estrictas de la oferta puede generar importantes desequilibrios entre demanda y oferta.
Implicación de política:
- Tratar solo la demanda (por ejemplo, límites deuda/ingresos, límites préstamo/valor, cambios en tasas de interés) no resuelve el problema cuando la causa principal es la escasez de viviendas en venta.
- La solución debe centrarse en el lado de la oferta: “tenemos que construir más vivienda.”
Enfoque multidimensional recomendado: combinación de medidas que restrinjan riesgos crediticios y capital extranjero cuando proceda, junto con políticas de oferta que agilicen construcción y uso del suelo.

HITES AHIR, FINANZAS & DESARROLLO, Diciembre de 2024.