Son muchos los que aspiran a tener vivienda propia, algo que es cada vez más inasequible
HITES AHIR es oficial principal de investigación en el Departamento de Estudios del Fondo Monetario Internacional (FMI).
Las opiniones expresadas en los artículos y otros materiales pertenecen a los autores; no reflejan necesariamente la política del FMI.
Hay pocas cuestiones económicas tan polémicas como la vivienda. La asequibilidad es una preocupación de primer orden para muchas personas, sobre todo los jóvenes, ya que el sueño de la casa propia pareciera cada vez más inalcanzable. ¿Están rotos los mercados de la vivienda?
Como muchos saben, el filósofo decimonónico Thomas Carlyle arremetió contra los economistas por repetir como loros que “la oferta y la demanda” eran la respuesta a toda pregunta. Sin embargo, debe ser el punto de partida de cualquier explicación sobre el aumento aparentemente imparable de los precios de la vivienda: los ingresos y el crecimiento demográfico estimulan la demanda de vivienda y, si la oferta no le sigue el paso, los precios siguen subiendo.
Veamos lo que sucede en Canadá. Los precios de la vivienda (ajustados por la inflación) han aumentado a un ritmo anual de aproximadamente 5% desde 2016, impulsados por un crecimiento constante de los ingresos y la población, incluida una fuerte inmigración. Sin embargo, la oferta de vivienda ha quedado rezagada. La Corporación Canadiense Hipotecaria y de Vivienda calcula que el país se enfrenta a un déficit de 3,5 millones de unidades residenciales para una población de unos 41 millones de personas. En otros lugares también hay descalces parecidos entre la oferta y la demanda que están inflando los precios de la vivienda.
Lógicamente, los economistas reconocen que la vivienda es distinta de los demás productos que se compran. Se trata de una muy importante y perdurable compra e inversión —para la mayoría, la más grande compra de su vida— y normalmente se financia mediante préstamos. Esto tiene dos consecuencias importantes. En primer lugar, hace que la demanda de vivienda sea sensible a las expectativas y a lo que se dice en la calle sobre lo que va a pasar con los precios de las viviendas. Muchas veces el miedo de perder la oportunidad puede llevar a los compradores a pagar precios inflados si cobra fuerza la idea de que al día siguiente los precios van a subir todavía más.
El economista y premio nobel Robert Shiller es famoso por su capacidad para detectar burbujas en el mercado de la vivienda causadas por expectativas poco realistas acerca de la evolución de los precios. En 2003, Shiller observó que los precios de la vivienda en Estados Unidos estaban considerablemente desfasados con respecto a los ingresos de la población y a los alquileres, lo que hacía pensar que no respondían a los fundamentos económicos. Shiller afirmó que las burbujas inmobiliarias surgían de rumores y creencias de la sociedad, muchas veces extendidas por el boca a boca, lo que generaba una marcada expectativa colectiva de precios en constante aumento.
Una segunda consecuencia es que la demanda de vivienda es sensible a la disponibilidad y el costo del crédito hipotecario. La relajación de las normas para la concesión de préstamos puede dar lugar a una fuerte subida de los precios de la vivienda, como ocurrió en vísperas de la crisis financiera mundial de 2008 y 2009. Pero la disponibilidad de crédito puede tener un efecto amplificador incluso si no cambian los criterios para la concesión de préstamos. Cuando suben los precios de las viviendas, también aumenta el valor de las propiedades dadas a los prestamistas como garantía prendaria, lo cual puede llevar a los bancos a conceder más crédito e inflar aún más el mercado inmobiliario. Shiller señaló que la idea errónea de que los precios de la vivienda siempre suben dio lugar a préstamos e inversiones de riesgo. Estas prácticas, sumadas a la venta de préstamos de alto riesgo como valores, acentuaron el impacto cuando salió a la luz la realidad de la inestabilidad del mercado.
La intensificación de la demanda explica en gran parte la escalada de los precios de la vivienda, pero las limitaciones por el lado de la oferta desempeñan un papel igual de importante. Construir una vivienda requiere financiamiento, permisos y aprobaciones, seguido de un período de construcción prolongado. Aun en las mejores circunstancias, la oferta de vivienda tarda algún tiempo en alcanzar la demanda.
Canadá, por ejemplo, debe construir 500.000 viviendas al año para llevarle el paso a una demanda cada vez mayor, como señaló una evaluación del FMI, pero en los dos últimos decenios solo ha construido entre 150.000 y 250.000 viviendas al año. Para aumentar la oferta de vivienda, las autoridades están agilizando la concesión de permisos, liberando terrenos públicos en desuso para la construcción de viviendas y tomando medidas para solucionar la escasez de trabajadores de la construcción. Sin embargo, todo esto tardará algún tiempo en arrojar resultados.
Hay muchas otras normas y requisitos relacionados con la zonificación que frenan la oferta incluso más. Los economistas Edward Glaeser y Joseph Gyourko han demostrado que las restricciones al uso del suelo limitan la densidad, lo cual reduce la oferta de vivienda y hace subir los precios. Así, en las ciudades muy reguladas, como Nueva York, los precios de la vivienda se disparan por encima de los costos de construcción. En cambio, en ciudades como Houston hay mucha vivienda asequible gracias a una normativa ágil y una amplia disponibilidad de terreno.
Los mercados de la vivienda están cada vez más condicionados por fuerzas que van más allá de las fronteras nacionales. Las entradas de capital de compradores extranjeros están estimulando la demanda de vivienda en muchos países. Estas entradas responden a varios factores: un aumento de la riqueza, especialmente en los mercados emergentes; unas tasas de interés históricamente bajas entre 2008 y 2021, que llevaron a los inversionistas a buscar rendimientos invirtiendo sus ahorros en propiedades, y los flujos de capital hacia mercados inmobiliarios que hacen las veces de refugio seguro. Por ejemplo, se ha comprobado que los precios en el mercado inmobiliario de lujo de Londres tienden a aumentar cuando se acentúan los riesgos geopolíticos.
Si bien estas tendencias mundiales benefician a algunos propietarios acaudalados, muchas veces hacen más difícil que los residentes locales logren acceder al mercado inmobiliario y por ello los encargados de formular políticas imponen restricciones a la compra de propiedades inmobiliarias por parte de extranjeros y regulan los alquileres turísticos de corta duración. En 2018, Nueva Zelandia aprobó una ley que prohibía a los extranjeros adquirir determinadas propiedades residenciales. Canadá hizo otro tanto cinco años después, cuando introdujo una prohibición similar y fuertes multas para quienes incumplieran la norma.
En resumen, los economistas, aunque no renuncian a la oferta y la demanda como marco para explicar los mercados de la vivienda, sí reconocen que la intensificación de la demanda —como consecuencia de las expectativas sobre los precios, la disponibilidad de crédito y los flujos de capitales—, junto con limitaciones estrictas de la oferta pueden conducir a desequilibrios importantes entre demanda y oferta. La respuesta de política para ayudar a los mercados de la vivienda a funcionar mejor también tiene que ser de carácter multidimensional.
Para controlar la disponibilidad de crédito, los reguladores aplican políticas microprudenciales, como la ponderación de los activos hipotecarios en función del riesgo, que requieren que los bancos mantengan una cierta cantidad de capital como cobertura para los préstamos hipotecarios de riesgo. Con mayor frecuencia, esto se complementa con políticas macroprudenciales con el fin de garantizar la seguridad del sistema financiero en su conjunto. Entre las políticas más comunes se encuentran la imposición de límites a la relación servicio/ingresos, que impide que los hogares asuman hipotecas demasiado cuantiosas para su nivel de ingresos, y límites a la relación monto del préstamo/valor de la vivienda, que restringe el volumen de los préstamos hipotecarios en relación con el valor de la propiedad y, por tanto, en la práctica requiere un pago inicial mínimo.
Los bancos centrales también gestionan los mercados de la vivienda elevando las tasas de interés de política monetaria, lo que da lugar a una subida de las tasas de interés hipotecarias y encarece los préstamos para vivienda. Con todo, las subidas de las tasas de intervención afectan a todos los demás sectores de la economía, y no solo a la vivienda, por lo que se considera que la política monetaria es una herramienta no del todo eficiente para gestionar los mercados de la vivienda.
Las autoridades deberían valorar otras políticas con miras a gestionar la creciente demanda de vivienda por parte de los compradores extranjeros, muchos de los cuales usan efectivo en vez de hipotecas para financiar la compra, eludiendo de esta forma las normas impuestas por el ente regulador bancario. En esos casos, un recargo a los compradores no residentes puede reducir la demanda por parte de extranjeros con mucho efectivo que no están cubiertos por las normas crediticias locales. Por ejemplo, en Singapur en 2013 las autoridades duplicaron el impuesto de timbre que deben pagar los extranjeros, fijándolo en el 60%, a fin de aliviar las presiones inmobiliarias en la ciudad estado.
A fin de cuentas, el principio básico de la oferta y la demanda sigue siendo válido a pesar de todo. El precio elevado de la vivienda se puede explicar en gran medida por el simple hecho de que no hay suficientes viviendas a la venta. Cuando esto ocurre, limitarse a tratar de ayudar a los compradores —con políticas centradas en la demanda, como las proporciones de deuda a ingresos o de préstamo a valor, o los cambios en las tasas de interés— no da resultado. La solución debe venir de políticas centradas en el lado de la oferta. Pero más que nada, tenemos que construir más vivienda.
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