Un revés inmobiliario

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Authors: MARIA PETRAKIS
Published: December 10, 2024

Resumen temático

Tema central: politización y respuestas regulatorias frente a la escalada de los precios inmobiliarios y la titularidad extranjera de inmuebles.
Alcance geográfico: énfasis en Australia (Melbourne, Sídney), referencias a Nueva Zelandia, Canadá, Grecia, Portugal, España, Malta, Singapur, Dubái y tendencias globales citadas por Knight Frank y Jones Lang LaSalle.
Autor: MARIA PETRAKIS. Publicación: FINANZAS & DESARROLLO, Diciembre de 2024.

Hallazgos clave: mercado residencial y compradores extranjeros

Propiedades de lujo en Melbourne: ejemplo emblemático — casa adosada estilo victoriano del número 9 de Kensington Road con cuatro dormitorios valorada en AUD 8 millones (USD 5,4 millones).
Papel histórico de compradores extranjeros: pilar del negocio en agencias como Kay & Burton (fundada en 1938) para ventas de viviendas de lujo (casas frente al mar, fincas, nuevas construcciones, viviendas de ocupación inmediata).
Motivaciones de compradores extranjeros: mejor educación y estilo de vida, protección de riqueza frente a regímenes impositivos elevados, y ocasionalmente ocultación de ganancias ilícitas.
Programas de "visa dorada": uso extendido en países como Grecia (lanzado en 2013) y Portugal; recientes retrocesos o cuestionamientos institucionales (España anunció desmantelamiento en abril; la Comisión Europea ha presentado un recurso contra Malta).
Cambios regulatorios recientes en países:
- Australia: triplicó las tasas aplicadas a los extranjeros que desean comprar casas ya construidas y duplicó las tasas que deben pagar quienes desocupan las viviendas.
- Singapur: duplicó el impuesto de timbre para extranjeros, situándolo en el 60%.
- Canadá: prorrogó hasta 2027 la prohibición de compra de viviendas por extranjeros (cancelación prevista para el 1 de enero de 2025 fue postergada).
- Dubái: sigue promoviendo la residencia en los Emiratos Árabes Unidos a quienes inviertan en el mercado inmobiliario.
Percepción de demanda en el mercado de lujo: Jamie Mi (Kay & Burton) — “la confianza de los compradores extranjeros no ha disminuido de forma significativa” y “Las tasas o impuestos adicionales no preocupan excesivamente a los compradores de propiedades de lujo”.

Factores domésticos que afectan asequibilidad (ejemplos y evidencias)

Subasta en South Yarra (Melbourne): apartamento de dos dormitorios adjudicado por AUD 855.000, AUD 70.000 por encima del precio de oferta más alto, comprado por un padre para su hija.
"Banco de papá y mamá": uso de la capacidad de préstamo de padres para acceder al mercado.
Dinámica de riqueza local: desde la década de 1980, una generación de australianos se enriqueció por la apreciación de la vivienda.
Demanda comercial y de oficinas: informe de Jones Lang LaSalle (Q2 2024) señala fuerte demanda en barrios de lujo cercanos al distrito financiero central de Sídney para proyectos de tiendas de lujo.
Opiniones críticas: Alan Kohler — “La propiedad extranjera no es un elemento importante en este embrollo” y atribuye problemas a “una [elevada] inmigración y la débil actividad en el sector de la construcción”.
Evaluación de Knight Frank: “Coincidiendo con una escalada de la deuda pública y la disminución de la asequibilidad en las economías avanzadas, las autoridades económicas están dispuestas a aumentar aún más el escrutinio de la riqueza y la propiedad, introduciendo una nueva dimensión en las consideraciones estratégicas para las personas con un patrimonio neto muy elevado.” (Kate Everett-Allen).

Datos y estadísticas destacadas (valores textuales preservados)

Precio ejemplo vivienda: AUD 8 millones (USD 5,4 millones).
Fundación Kay & Burton: 1938.
Año de lanzamiento del programa de visa dorada de Grecia: 2013.
Impuesto de timbre para extranjeros en Singapur: 60%.
Subasta apartamento: AUD 855.000; diferencia respecto a la oferta más alta: AUD 70.000.
Proporción de ingresos necesaria para pagar una nueva hipoteca a 25 años en Australia: 50,3%.
Tiempo promedio para ahorrar el depósito inicial de una vivienda en Australia: 10,6 años.
Población de Australia: 27,1 millones (31 de marzo de 2024).
Crecimiento demográfico anual máximo reciente: 2,6% (registrado entre julio y septiembre de 2023).
Migración transnacional neta en el ejercicio que finalizó el 31 de marzo de 2024: 510.000 personas.
Migración transnacional neta entre enero y marzo de 2024: 134.000 personas.
Porcentaje estimado de recién llegados que eligen alquilar en Australia: más del 80%.
Número de países con convocatoria de elecciones en 2024 citado: 70.

Recomendaciones y propuestas de política observadas en la pieza

Recomendación del FMI en su última declaración sobre Australia:
- Enfoque integral para abordar déficit de oferta de vivienda.
- Mayor número de trabajadores para la construcción.
- Menos restricciones de zonificación y planificación.
- Revaluación de los impuestos sobre la propiedad (incluidas las ventajas tributarias para inversionistas).
Medidas adoptadas por gobiernos señaladas en el texto: aumento de impuestos o tasas a compradores extranjeros; límites al número de estudiantes internacionales (gobierno australiano, agosto) para aliviar presión sobre el mercado de alquiler.

Perspectiva y conclusiones

Tendencia global: aumento del escrutinio a la propiedad extranjera y a programas de residencia por inversión; algunos países restringen o desmantelan incentivos mientras otros continúan promoviendo la inversión inmobiliaria extranjera.
Evaluaciones contrapuestas sobre la causa del problema de asequibilidad: influencia de compradores extranjeros versus factores estructurales nacionales (inmigración, oferta de construcción, políticas fiscales y de planificación).
Cita final de contexto: Alan Kohler — “Estamos ante una crisis de asequibilidad de la vivienda a escala mundial ... cada país está descontento a su manera y por razones distintas”.

Fuente: Un revés inmobiliario, FINANZAS & DESARROLLO, MARIA PETRAKIS, Diciembre de 2024.