Credit (foto: Dennis Brack/Black Star/Newscom)
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Por Claudio Raddatz y Nico Valckx
Buenas noticias para los habitantes de Las Vegas, Miami y Phoenix: el riesgo de que se produzca un colapso del mercado de la vivienda como el que tuvieron que sobrellevar durante la crisis financiera mundial es bastante reducido. En cambio, para los ciudadanos de Toronto y Vancouver, la situación no ha mejorado respecto a 2008 y el riesgo de que se produzca un fuerte descenso de los precios de la vivienda sigue siendo elevado.
Estas son algunas de las observaciones generadas por la nueva herramienta del FMI diseñada para evaluar el peligro de que los precios de la vivienda experimenten una pronunciada desaceleración. Los propietarios de las viviendas, por supuesto, tienen mucho interés en el valor de lo que es seguramente su mayor activo, pero también existe un fuerte vínculo entre los precios de la vivienda, el sistema financiero y la economía. Dicho vínculo es especialmente robusto cuando los precios bajan, como se explica en el capítulo 2 del Informe sobre la estabilidad financiera mundial (informe GFSR, por sus siglas en inglés), publicado en forma semestral.
¿Qué importancia tienen los precios de la vivienda para la economía en general? La construcción de la vivienda y el gasto relacionado, por ejemplo en reformas, representan una sexta parte de la economía de Estados Unidos y de la zona del euro, y son por tanto uno de los componentes principales del PIB. Además, las hipotecas y otros préstamos relacionados con la vivienda son una parte importante de los activos bancarios en muchos países, así que una variación de los precios de la vivienda afecta a la solidez del sistema bancario.
Ciclo de auge y caída
Así pues, no es de extrañar que más de dos tercios de las crisis financieras de las últimas décadas estuviesen precedidas de un ciclo de auge y caída de los precios de la vivienda, y que los bancos centrales de Estados Unidos, China y Australia, entre otros, hayan manifestado recientemente su preocupación por el fuerte aumento de los precios de la vivienda.
Afortunadamente, la nueva herramienta del FMI puede ayudar a las autoridades responsables de la política económica a determinar la probabilidad de que se produzca una desaceleración del mercado de la vivienda en el futuro y adoptar medidas tempranas que ayuden a mitigar los daños. Esta herramienta, llamada House Prices at Risk (precios inmobiliarios en riesgo) encaja en el modelo GaR (growth-at-risk), que establece una relación entre las condiciones financieras y el peligro de que se produzca una desaceleración económica. (Véase la edición de octubre de 2017 del informe GFSR .)
Nuestro estudio abarca datos de 22 economías avanzadas, 10 economías de mercados emergentes y las principales ciudades de estos países. Observamos que, en la mayoría de las economías avanzadas de la muestra, ponderadas por el PIB, la probabilidad de que se produzca una fuerte caída de los precios de la vivienda ajustados por la inflación era inferior al final de 2017 que 10 años antes, pero seguía siendo superior a la media histórica. En los mercados emergentes, en cambio, el riesgo era mayor en 2017 que en vísperas de la crisis financiera mundial. No obstante, los riesgos a la baja para los precios de la vivienda siguen siendo elevados en más de 25% de estas economías avanzadas y afectan a casi al 40% de los mercados emergentes de nuestro estudio. Entre ellos se destaca China, sobre todo sus provincias orientales.
Los lectores se preguntarán cómo hemos llegado a estas conclusiones. En primer lugar, identificamos cinco circunstancias que afectan a los precios de la vivienda: el crecimiento pasado de los precios, el crecimiento económico, los auges del crédito, la sobrevaloración y las condiciones financieras. Después, nos hicimos una pregunta: si nos fijamos en las fuertes caídas de los precios de la vivienda —las que se producen aproximadamente una vez cada 20 años, es decir, las que tienen una probabilidad de 5%—, ¿es posible preverlas a partir de las variaciones de estas cinco circunstancias? ¿Qué ocurre si, por ejemplo, se produce un endurecimiento de las condiciones financieras, los hogares se cargan de deuda y los precios de la vivienda se ven sometidos a presiones? La respuesta: en un escenario tal, es de esperar que se registren más casos de caídas muy pronunciadas de los precios de la vivienda.
Fluctuaciones en sincronía
Curiosamente, las buenas noticias de hoy podrían ser señal de mayores peligros en el futuro. A corto plazo, el crédito fácil respalda los precios de la vivienda, pero a largo plazo podría estimular el sobreendeudamiento de los propietarios de las viviendas, lo cual aumentaría las probabilidades de caída. Además, como se describe en la edición de abril de 2018 del informe GFSR , en las principales ciudades del mundo los precios de la vivienda van de la mano, aumentando la probabilidad de que un shock en un país afecte a los mercados de la vivienda en otros.
Es significativo que otra de las conclusiones es que los importantes descensos de los precios de la vivienda están vinculados a contracciones económicas y riesgos para la estabilidad financiera. Por ejemplo, nuestras estimaciones muestran que un valor de menos 12 en nuestro indicador —que corresponde a una probabilidad de 5% de que se produzca una caída de precios de 12%— señala una probabilidad de 31% de que se produzca una crisis financiera dos años después en las economías avanzadas, y una probabilidad de 10% de que esto ocurra en los mercados emergentes.
Esto hace que nuestro nuevo modelo resulte útil como herramienta de predicción a los responsables de la política económica que deseen mantener la estabilidad de sus economías y sistemas financieros.
Decisiones de política
¿Cuál debería ser la respuesta de política al incremento del riesgo para los precios de la vivienda? Si bien las metas no deberían ser los precios, nuestros resultados indican que hay una serie de medidas tempranas que las autoridades pueden adoptar para mejorar la resiliencia de los hogares, los bancos y la economía. Una de ellas es endurecer las llamadas políticas macroprudenciales cuando la economía es sólida y el mercado de la vivienda está en auge; por ejemplo, restringiendo el importe de los préstamos hipotecarios a un porcentaje del valor de la propiedad y limitando el importe de los pagos hipotecarios mensuales a un porcentaje del ingreso.
Otra posibilidad consiste en recortar la tasa de interés del banco central, si bien nuestros resultados indican que posiblemente esta medida solo ayudaría a mitigar los riesgos a corto plazo —en un horizonte de unos pocos trimestres— y únicamente en las economías avanzadas. Asimismo, el uso de medidas de gestión de flujos de capital podría resultar de utilidad a estos países en caso de que un aumento de la afluencia de capitales incremente los riesgos a la baja para los precios de la vivienda. A pesar de que nuestro análisis se centra en factores cíclicos, puede considerarse también el uso de otros instrumentos de política, como políticas estructurales a más largo plazo —para incrementar la oferta de vivienda o imponer restricciones urbanísticas— o medidas fiscales, como impuestos sobre la propiedad.
En resumen: existen varias formas de mitigar los riesgos. Con la ayuda de nuestra herramienta, los responsables de la política económica pueden tomar las medidas necesarias de manera oportuna, y evitar crisis como la que sacudió el mundo en 2008.
