{ "title": "Los mercados inmobiliarios, la estabilidad financiera y la economía", "publication": "IMF News, June 12, 2014", "sourceUrl": "https://www.imf.org/es/news/articles/2015/09/28/04/53/sp060514", "canonical": "https://www.imf.org/es/news/articles/2015/09/28/04/53/sp060514", "overlayPath": "/es/news/articles/2015/09/28/04/53/sp060514/index.md", "summary": "Discurso pronunciado por Min Zhu, Subdirector Gerente del FMI, 5 de junio de 2014 (Texto preparado para la intervención).", "publishDate": "2014-06-12", "sections": [ { "heading": "Palabras de apertura y objetivos", "content": "- Discurso pronunciado por Min Zhu, Subdirector Gerente del FMI, 5 de junio de 2014 (Texto preparado para la intervención). \n- Tres cuestiones abordadas:\n - El sector inmobiliario es esencial para la economía pero puede ser fuente de vulnerabilidad y crisis; la recuperación reciente exige precaución para evitar otro auge insostenible.\n - La detección de sobrevaluaciones inmobiliarias sigue siendo más arte que ciencia; las relaciones precio/alquiler y precio/ingreso son un primer paso pero requieren análisis más detallados.\n - El conjunto de herramientas de política para gestionar auges inmobiliarios está en desarrollo; se necesitan más análisis y intercambio de experiencias sobre qué herramientas funcionan." }, { "heading": "Función y relevancia del sector inmobiliario", "content": "- Hallazgos y observaciones:\n - La vivienda satisface una necesidad básica y es un componente importante de la inversión y de la riqueza en muchos países.\n - Ejemplos de ponderación de la vivienda en la riqueza y la tenencia:\n - En Estados Unidos, las propiedades inmuebles representan aproximadamente la mitad de los activos totales en poder del sector privado no financiero.\n - En Francia, menos de una cuarta parte de los hogares es propietaria de acciones, pero casi un 60% es propietaria de su vivienda.\n - Los mercados hipotecarios son importantes para la transmisión de la política monetaria; la vivienda facilita la movilidad y la adaptación a shocks adversos.\n- Riesgos históricos:\n - De las casi 50 crisis bancarias sistémicas registradas en las últimas décadas, más de dos tercios estuvieron precedidas por patrones de auge y caída en los precios de la vivienda.\n - El costo de resolver estas crisis puede ser muy alto; ejemplo: en Irlanda, el rescate de los bancos tras el desplome inmobiliario consumió hasta el 40% del PIB del país.\n - Las recesiones en países de la OCDE son más probables y tienden a ser más profundas y a aumentar el desempleo cuando se produce un colapso de los precios inmobiliarios." }, { "heading": "Detección de sobrevaluación en los mercados inmobiliarios", "content": "- Evolución reciente:\n - Los precios y la inversión residencial disminuyeron al comienzo de la Gran Recesión y desde entonces han repuntado.\n - El índice de precios mundiales de la vivienda del FMI ha registrado aumentos consecutivos en los últimos siete trimestres.\n - En el último año, 33 de 52 países del índice han experimentado aumentos de los precios inmobiliarios.\n- Indicadores y limitaciones:\n - Las relaciones a largo plazo entre precios de la vivienda, alquileres e ingresos sirven como ancla teórica; el desacople entre precio y alquiler o ingreso puede indicar desvinculación de fundamentos.\n - En países de la OCDE, las relaciones precio/alquiler e precio/ingreso permanecen bastante por encima de las medias históricas (ejemplos: Australia, Bélgica, Canadá, Noruega, Suecia).\n - No es posible determinar sobrevaluación únicamente con indicadores agregados; se requieren datos suplementarios: crecimiento del crédito, endeudamiento de los hogares, características de los prestamistas y métodos de financiamiento.\n- Importancia del crecimiento del crédito:\n - Los auges inmobiliarios con “mal” desenlace suelen coincidir con un rápido aumento del apalancamiento y la exposición de hogares e intermediarios financieros.\n - Durante la crisis financiera mundial, casi todos los países que experimentaron “auges dobles” en mercados inmobiliarios y de crédito —21 de los 23 países analizados— terminaron sufriendo una crisis financiera o una drástica caída del crecimiento del PIB respecto de sus resultados previos a la crisis.\n - De los siete países que experimentaron un auge inmobiliario pero no un auge de crédito, solo dos atravesaron crisis sistémicas; estos países, en promedio, experimentaron recesiones leves.\n- Aplicaciones prácticas del análisis detallado:\n - El personal técnico del FMI ha presentado dictámenes detallados sobre mercados inmobiliarios en Australia, Israel y Canadá, y evaluaciones para muchas economías de mercados emergentes en Asia y América Latina.\n - En algunos casos, análisis detallados muestran una sobrevaluación más moderada que la sugerida por las relaciones precio/ingreso y precio/alquiler (ejemplo citado: Bélgica)." }, { "heading": "Construir un conjunto de políticas (MiP, MaP, MoP)", "content": "- Marco conceptual:\n - Nemotecnia “MiP, MaP, MoP” sugerida por Avinash Dixit:\n - MiP = políticas microprudenciales (resiliencia a nivel de institución).\n - MaP = políticas macroprudenciales (resiliencia del sistema en su conjunto).\n - MoP = política monetaria.\n- Herramientas macroprudenciales principales y evidencia:\n - Límites sobre relaciones préstamo/valor (LTV) y deuda/ingresos (DTI), y requisitos de capital por sectores.\n - LTV: tope al tamaño del préstamo respecto del valor del inmueble (equivalente a cuota de entrada mínima).\n - DTI: restringe tamaño del préstamo a un múltiplo fijo de los ingresos del hogar.\n - Historial de uso: RAE de Hong Kong aplicó límite LTV desde comienzos de los años noventa e introdujo límite DTI en 1994; Corea introdujo límites LTV y DTI en 2002 y 2005, respectivamente. Durante y después de la crisis financiera mundial, más de 20 economías avanzadas y emergentes adoptaron medidas similares.\n - Evidencia: estos límites son en cierta medida eficaces para enfriar precios inmobiliarios y el crecimiento del crédito a corto plazo; ayudan a interrumpir la interacción positiva entre auges de crédito y auges inmobiliarios.\n - Necesidad de perfeccionamiento: deben considerar la capacidad de los participantes para sortear límites y distinguir entre hipotecas para propietarios y para inversionistas (ejemplo: Canadá).\n - Requisitos de capital sectoriales:\n - Imponer requisitos de capital más estrictos a préstamos dirigidos a un sector específico (p. ej., inmobiliario) obliga a los bancos a mantener mayor capital frente a esos préstamos.\n - Uso documentado: aumentos en ponderaciones de riesgo para hipotecas con LTV elevado en Irlanda y Noruega; uso en mercados emergentes como Estonia, Perú y Tailandia.\n - Evidencia mixta: crea reservas adicionales y aumenta la capacidad de resistencia, pero no está claro en qué medida frena el crecimiento del crédito.\n - Ejemplos donde mayores requisitos de capital ayudaron a contener precios: Bulgaria, Croacia, Estonia y Ucrania (según algunos estudios del FMI).\n - Limitaciones potenciales: si bancos ya están muy capitalizados pueden no modificar comportamientos; competencia intensa puede llevar a que bancos absorban costos en vez de elevar tasas.\n- Herramientas fiscales y de oferta:\n - Impuestos de timbre y medidas fiscales:\n - Aplicados en la RAE de Hong Kong y Singapur para reducir demanda de compradores extranjeros fuera de perímetros regulatorios.\n - Datos indican que la herramienta fiscal redujo la demanda proveniente de extranjeros.\n - Medidas para aumentar la oferta:\n - Cuando los auges se deben a restricciones de oferta, las herramientas enfocadas en la demanda son limitadas; se requieren medidas que incrementen la oferta de viviendas.\n- Papel de la política monetaria (MoP):\n - Las tasas de interés suelen ser una herramienta contundente para contener auges de precios inmobiliarios.\n - Dado que muchos auges inmobiliarios coinciden con auge generalizado del crédito privado, la política monetaria puede apoyar políticas macroprudenciales.\n - En muchos casos recientes, las tasas de interés de política monetaria han permanecido en niveles bajos para apoyar la recuperación económica." }, { "heading": "Conclusiones y recomendaciones de política", "content": "- Observaciones finales:\n - Las características de los auges inmobiliarios varían por país y tiempo; la caída suele infligir daños a la estabilidad financiera y a la economía real.\n - Las herramientas para contener auges inmobiliarios aún están en desarrollo y los datos sobre su eficacia recién están empezando a acumularse.\n - Las interacciones entre distintas herramientas de política son complejas; el uso coordinado de múltiples herramientas puede subsanar deficiencias de medidas aisladas.\n - Se debe pasar de la “indiferencia benévola” a un enfoque que incluya “todas las opciones”.\n- Acciones propuestas y trabajo del FMI:\n - Mantener diálogo abierto y coordinación internacional, dado que auges inmobiliarios nacionales pueden estar alimentados por acontecimientos en mercados de crédito extranjeros.\n - El FMI está incorporando evaluaciones de mercados inmobiliarios en sus informes sobre países y en sus informes emblemáticos, Perspectivas de la economía mundial y el Informe sobre la estabilidad financiera mundial (Global Financial Stability Report), y trabaja con otros organismos para mejorar estadísticas inmobiliarias.\n - Lanzamiento próximo de la nueva página Global Housing Watch en imf.org para difundir análisis y estadísticas inmobiliarias.\n - Continuar intercambio de experiencias entre países (ejemplo: conferencia conjunta con el Banco de la Reserva Federal de Dallas organizada en noviembre del año anterior).\n\nFuente: Min Zhu, \"Los mercados inmobiliarios, la estabilidad financiera y la economía\", palabras de apertura pronunciadas en la Conferencia patrocinada por el Bundesbank, la Fundación Alemana para la Investigación Científica y el FMI, 5 de junio de 2014; publicado 12 de junio de 2014.\n\n---\n\n Content in this bundle\n\n- 060514apdf (PDF){rel=\"external\" type=\"application/pdf\"}\n- 060514cpdf (PDF){rel=\"external\" type=\"application/pdf\"}\n- 060514jpdf (PDF){rel=\"external\" type=\"application/pdf\"}\n- 060514rpdf (PDF){rel=\"external\" type=\"application/pdf\"}\n\n---\n\n References\n\n- Noticias\n- Canadá y el FMI\n- Min Zhu\n- https://www.imf.org/es/home\n\nSource: https://www.imf.org/es/news/articles/2015/09/28/04/53/sp060514" } ], "bullets": [ "[Markdown version](/es/news/articles/2015/09/28/04/53/sp060514/index.md)", "[Structured JSON version](/es/news/articles/2015/09/28/04/53/sp060514/index.json)", "[Bundle manifest](/es/news/articles/2015/09/28/04/53/sp060514/bundle-manifest.json)", "Published: June 12, 2014", "Discurso pronunciado por Min Zhu, Subdirector Gerente del FMI, 5 de junio de 2014 (Texto preparado para la intervención).", "Tres cuestiones abordadas:", "Hallazgos y observaciones:", "Riesgos históricos:", "Evolución reciente:", "Indicadores y limitaciones:", "Importancia del crecimiento del crédito:", "Aplicaciones prácticas del análisis detallado:", "Marco conceptual:", "Herramientas macroprudenciales principales y evidencia:", "Herramientas fiscales y de oferta:", "Papel de la política monetaria (MoP):", "Observaciones finales:", "Acciones propuestas y trabajo del FMI:", "[060514apdf (PDF)](/-/media/websites/imf/imported/external/arabic/np/speeches/2014/060514apdf.pdf){rel=\"external\" type=\"application/pdf\"}", "[060514cpdf (PDF)](/-/media/websites/imf/imported/external/chinese/np/speeches/2014/060514cpdf.pdf){rel=\"external\" type=\"application/pdf\"}", "[060514jpdf (PDF)](/-/media/websites/imf/imported/external/japanese/np/speeches/2014/060514jpdf.pdf){rel=\"external\" type=\"application/pdf\"}", "[060514rpdf (PDF)](/-/media/websites/imf/imported/external/russian/np/speeches/2014/060514rpdf.pdf){rel=\"external\" type=\"application/pdf\"}", "[Noticias](https://www.imf.org/es/news)", "[Canadá y el FMI](https://www.imf.org/es/news/searchnews)", "[Min Zhu](https://www.imf.org/external/np/omd/bios/zm.htm)", "[https://www.imf.org/es/home](https://www.imf.org/es/home)" ], "related": [ { "title": "060514apdf", "role": "document", "sourceUrl": "https://www.imf.org/-/media/websites/imf/imported/external/arabic/np/speeches/2014/060514apdf.pdf", "binary": { "path": "/-/media/websites/imf/imported/external/arabic/np/speeches/2014/060514apdf.pdf", "mime": "application/pdf" } }, { "title": "060514cpdf", "role": "document", "sourceUrl": "https://www.imf.org/-/media/websites/imf/imported/external/chinese/np/speeches/2014/060514cpdf.pdf", "binary": { "path": "/-/media/websites/imf/imported/external/chinese/np/speeches/2014/060514cpdf.pdf", "mime": "application/pdf" } }, { "title": "060514jpdf", "role": "document", "sourceUrl": "https://www.imf.org/-/media/websites/imf/imported/external/japanese/np/speeches/2014/060514jpdf.pdf", "binary": { "path": "/-/media/websites/imf/imported/external/japanese/np/speeches/2014/060514jpdf.pdf", "mime": "application/pdf" } }, { "title": "060514rpdf", "role": "document", "sourceUrl": "https://www.imf.org/-/media/websites/imf/imported/external/russian/np/speeches/2014/060514rpdf.pdf", "binary": { "path": "/-/media/websites/imf/imported/external/russian/np/speeches/2014/060514rpdf.pdf", "mime": "application/pdf" } } ], "alternates": { "markdown": "/es/news/articles/2015/09/28/04/53/sp060514/index.md", "json": "/es/news/articles/2015/09/28/04/53/sp060514/index.json", "bundleManifest": "/es/news/articles/2015/09/28/04/53/sp060514/bundle-manifest.json" }, "generatedAtUtc": "2026-09-27T23:59:59.280Z" }