## El desafío inmobiliario en China

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## Bibliographic details
- Authors: KENNETH ROGOFF, YUANCHEN YANG
- Published: December 18, 2024

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### Resumen y contexto
- Artículo de FINANZAS & DESARROLLO, Diciembre de 2024, por KENNETH ROGOFF y YUANCHEN YANG.
- Tesis central: el descenso de los precios inmobiliarios puede presagiar un difícil ajuste económico para China, con amplias implicaciones financieras y de crecimiento.
- Observación histórica: los precios de la vivienda en China se multiplicaron por 10 desde principios de la década de 1990.

### Indicadores de riesgo inmobiliario
- Precios relativos:
  - Un apartamento de un dormitorio en el centro de Beijing seguía costando solamente el 25% de un apartamento similar en Manhattan (comparación de bases históricas).
  - En ciudades como Beijing, Shenzhen y Shanghái, la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos había alcanzado niveles que casi duplicaban los de Londres y Singapur, y triplicaban los de Tokio y Nueva York.
- Endeudamiento y desigualdad:
  - La proporción entre la deuda de los hogares y el PIB se triplicó, de menos del 20% en 2008 a más del 60% en 2023.
  - El aumento de la desigualdad ha llevado a que muchas familias posean varias viviendas mientras que familias de menores ingresos no siempre pueden permitirse alquilar.
- Políticas de crédito y normativa:
  - Las normas de anticipos en China exigían normalmente un 30% o más, tras aprender de crisis financieras occidentales.

### Rendimientos decrecientes y tamaño del sector
- Participación del sector:
  - Bienes inmuebles (residenciales y comerciales, demanda directa e indirecta) representaron el 25% de la economía china en 2021 (alrededor del 22% si se excluye el contenido importado).
  - El porcentaje se eleva al 31% si se incluye la infraestructura.
  - Comparación: Estados Unidos combinando bienes inmuebles e infraestructura, 18%.
- Empleo y acumulación:
  - El sector inmobiliario y sus sectores afines concentran alrededor del 15% del empleo.
  - El espacio de vivienda per cápita en China supera ahora el de cualquier gran país de Europa, a pesar de que el PIB per cápita de China es solo un tercio del europeo.

### Evidencia ciudad por ciudad
- Metodología:
  - Análisis basado en datos detallados de crecimiento e inversión inmobiliaria por ciudad y en medidas de construcción acumulada; estudio de noviembre de 2024 con instrumentos y controles adecuados.
- Hallazgos:
  - Las ciudades que ya han acumulado un gran volumen de bienes inmuebles obtienen un beneficio significativamente inferior de las nuevas inversiones inmobiliarias.
  - Estas ciudades han tenido más problemas con el elevado endeudamiento de las administraciones locales, en parte porque el crecimiento no ha llegado a compensar los costos de inversión.
  - Clasificación de ciudades (usada en los gráficos): ciudades de nivel 1 = Beijing, Shenzhen, Guangzhou y Shanghái; nivel 2 = capitales de provincia y ciudades administrativas; nivel 3 = ciudades más pequeñas y, generalmente, más pobres.
  - En las ciudades de nivel 3, que representan el 60% del PIB chino, los precios han ido disminuyendo.
  - La proporción entre proyectos de construcción pendientes en un año determinado y los proyectos terminados ha aumentado, lo que sugiere un aumento de proyectos que suspenden pagos, compradores que se retiran o propiedades en litigio.

### Impacto y proyecciones
- Estudios previos y recientes:
  - Estudio de 2020 (datos agregados de insumo-producto): una reducción del 20% del tamaño del sector inmobiliario chino provocaría una caída de la producción de entre el 5% y el 10% de forma acumulada durante varios años, incluso sin una crisis financiera.
  - Estudio de 2024 (regresiones de crecimiento sobre unas 300 ciudades): los rendimientos decrecientes del sector inmobiliario pueden explicar alrededor del 2% de la desaceleración de la tasa de crecimiento del país.
- Advertencias sobre estimaciones:
  - La cifra del 2% no incluye problemas financieros como la fragilidad de la deuda de las administraciones locales ni los efectos sobre el consumo si los precios de la vivienda siguen disminuyendo; por tanto, debe considerarse un límite inferior del posible impacto sobre el crecimiento.

### Consideraciones de política
- Observaciones de los autores:
  - La pérdida de confianza en el sector inmobiliario ha afectado significativamente al consumo.
  - Los problemas financieros de las administraciones locales son considerables.
  - Los autores no especulan sobre la política a seguir en el texto, pero subrayan que China no es tan diferente como se pensaba y que enfrenta un difícil desafío para contrarrestar los profundos efectos financieros y de crecimiento de una desaceleración inmobiliaria sostenida.
- Factores que limitan opciones de reabsorción:
  - Reorientar empleo del sector inmobiliario resulta complejo dado que el sector y sus sectores afines concentran alrededor del 15% del empleo.
  - La reconversión hacia la transición ecológica o un impulso exportador enfrenta fricciones geopolíticas y políticas comerciales en mercados como Estados Unidos y Europa.

*Fuente: El desafío inmobiliario en China — KENNETH ROGOFF y YUANCHEN YANG, FINANZAS & DESARROLLO, Diciembre de 2024.*

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