Tomber en défaveur

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La perception des acquéreurs étrangers de logements change dans de nombreux pays en raison de la flambée des prix de l’immobilier et des pressions politiques qui en découlent.
Exemples de mesures et évolutions internationales mentionnées :
- Nouvelle-Zélande : loi votée en 2018 interdisant aux étrangers, à quelques exceptions près, d’acheter des propriétés résidentielles.
- Canada : interdiction d’achat de logements par des étrangers reconduite pour deux ans, jusqu’en 2027.
- Grèce : lancement d’un programme de visas dorés en 2013.
- Portugal : régime fiscal préférentiel des « résidents non habituels ».
- Espagne : annonce en avril (de l’année du texte) de la fin de son programme de citoyenneté/visa doré.
- Commission européenne : a saisi la Cour de justice d’un recours contre Malte concernant son programme de citoyenneté par investissement.
- Singapour : a doublé à 60 % le droit de timbre acquitté par les étrangers.
- Dubaï : offre la résidence dans les Émirats arabes unis, en exonération fiscale, aux étrangers investissant dans l’immobilier, créant une entreprise ou possédant des compétences spécialisées.
Référence sectorielle : cabinet Knight Frank, Wealth Report 2024, signale des restrictions sur les achats par les étrangers, les locations de vacances, des règlements d’urbanisme et des taxes foncières affectant l’échiquier mondial depuis les élections dans 70 pays en 2024.

Exemple de bien haut de gamme à Melbourne : maison victorienne au 9 Kensington Road, prix demandé de 8 millions de dollars australiens (5,4 millions de dollars des États-Unis).
Mesures australiennes récentes visant à freiner la demande étrangère et la vacance :
- Triplement des droits acquittés par les investisseurs étrangers à l’achat d’un logement existant.
- Doublement des taxes pour ceux qui laissent leur bien vacant.
Dynamique de la demande locale et familiale :
- Illustration d’une vente au 10 Kensington Road : appartement trois-pièces adjugé 855 000 dollars australiens, soit environ 70 000 dollars au-dessus de la mise à prix.
- Rôle de la « banque de papa et maman » : aides parentales pour la mise de fonds ou capacité d’emprunt parentale.
Segmentation de la demande : forte demande pour biens neufs de très haut standing dans les faubourgs huppés proches du centre d’affaires de Sydney (rapport Jones Lang LaSalle, Q2 2024).
Position concurrentielle internationale : Knight Frank indique que l’Australie reste le premier choix des riches acheteurs chinois à la recherche d’une propriété à l’étranger.
Sentiment des agences de luxe : Jamie Mi (Kay & Burton) affirme ne pas constater « de baisse notable de la confiance chez les acquéreurs étrangers » et note que les acheteurs haut de gamme « ne s’inquiètent pas tant de la hausse des droits ou des taxes ».

Proportion du revenu nécessaire pour rembourser un nouveau prêt hypothécaire sur 25 ans : 50,3 % (niveau record selon ANZ).
Temps moyen pour épargner le montant de l’apport personnel : 10,6 ans (ANZ).
Population et migration :
- Population de l’Australie au 31 mars 2024 : 27,1 millions d’habitants (Centre for Population).
- Migration nette pour les douze mois menant au 31 mars 2024 : 510 000.
- Migration nette pour la période de janvier à mars 2024 : 134 000.
- Plus de 80 % des nouveaux arrivants en Australie sont locataires (estimations d’ANZ).

Arguments contre/à propos de la responsabilité des acheteurs étrangers :
- Alan Kohler : « Dans la crise du logement en Australie, les principaux coupables ne sont pas les propriétaires étrangers ... Le problème viendrait plutôt de la faible construction de logements par rapport à l’immigration [élevée]. »
- Observation générale : la crise du logement est mondiale mais « chaque pays malheureux l’est à sa façon, et pour ses propres raisons » (paraphrase du propos citant Tolstoï).
Effets attendus au segment du luxe : les variations de change et la perspective de valeur à long terme devraient maintenir une demande élevée sur le marché du luxe, malgré des évolutions de politique.

Conclusion de la déclaration de fin de mission du FMI pour l’Australie : nécessité d’une approche globale pour remédier à l’importante pénurie de logements, notamment :
- augmentation du nombre d’ouvriers du bâtiment;
- assouplissement des règles d’urbanisme et d’aménagement;
- réévaluation de la fiscalité foncière (y compris les avantages fiscaux accordés aux investisseurs).

Article : "Tomber en défaveur", MARIA PETRAKIS, Décembre 2024, FINANCES & DÉVELOPPEMENT (FMI).