## Des ponts plutôt que des murs

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## Bibliographic details
- Authors: PRAKASH LOUNGANI
- Published: December 12, 2024

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### Importance du logement pour la macroéconomie
- La macroéconomie « laisse de côté les évolutions microéconomiques » et, selon Edward Leamer (Université de Californie à Los Angeles), « it was futile to analyze business cycles without paying attention to the housing sector » (cité via « Housing IS the Business Cycle »).
- Leamer note que presque toutes les récessions aux États-Unis depuis la seconde guerre mondiale ont été précédées de difficultés dans le secteur du logement.
- Le logement aide à expliquer les périodes d’expansion et de récession : il faut « jeter des ponts entre la macroéconomie et l’économie immobilière plutôt que de les cloisonner ».

### Prix, offre, et accessibilité
- Dans les pays de l’OCDE, « les prix de l’immobilier ont augmenté de près de 40 % en termes réels au cours des dix dernières années ».
- Aux États-Unis, « cette hausse est d’environ 50 % ».
- La demande a été stimulée par la croissance démographique et la hausse des revenus; l’offre n’a pas suivi, en partie à cause de « règles d’occupation des sols » qui limitent la densité.
- Conséquences sociales et économiques relevées :
  - « 60 % des 18–29 ans se déclarent modérément ou fortement préoccupés par la recherche d’un logement adéquat ».
  - En Colombie, l’OCDE estime que « 82 % des locataires du quintile de rémunération le plus bas versent plus de 40 % de leurs revenus à des propriétaires privés ».
- Les entreprises signalent des pressions sur leurs coûts salariaux et une augmentation du budget alloué au coût de la main-d’œuvre liée à l’accessibilité du logement.

### Endettement des ménages et risques macrofinanciers
- Les prix élevés des biens immobiliers et des loyers peuvent pousser à « l’endettement excessif ».
- Le FMI a montré que l’emprunt des ménages peut stimuler la croissance à court terme, mais entraîne à long terme une baisse de la consommation, un ralentissement économique et une hausse du chômage.
- Exemple : en Chine, la « dégradation du marché du logement a eu une incidence majeure sur la consommation » et une chute des prix immobiliers pourrait conduire à une spirale de défauts impactant le système financier.

### Le logement et la politique monétaire
- Le rôle du logement a surpris les macroéconomistes lors du regain d’inflation en 2021–22 ; les prix de l’immobilier et des loyers ont pesé sur la mesure du coût de la vie.
- Les banques centrales ont dû évaluer dans quelle mesure le relèvement des taux d’intérêt affecterait le secteur du logement et l’économie globale.
- Canaux et facteurs déterminants cités :
  - « La part des prêts hypothécaires à taux fixe » : presque nulle en Afrique du Sud; « supérieure à 95 % aux États-Unis et au Mexique ».
  - Le niveau d’endettement des propriétaires.
  - L’ampleur des restrictions imposées à l’offre.
  - L’appréciation des prix immobiliers et leur possible surévaluation.
- Ces canaux évoluent dans le temps : « la part des prêts hypothécaires à taux fixe a, par exemple, récemment augmenté dans de nombreux pays »; l’accès au refinancement « varie selon les pays et selon les périodes ».
- Conclusion opérationnelle : pour ajuster la politique monétaire, il est « indispensable d’avoir une compréhension fine du marché immobilier d’un pays ».

### Droits humains et objectifs de développement
- Se loger est traité comme un besoin fondamental et un droit dans la Déclaration universelle des droits de l’homme de 1948 et plusieurs autres traités.
- Le logement est peu présent dans les objectifs de développement durable : il est à peine mentionné, alors que son accessibilité est un problème omniprésent dans de nombreuses grandes économies.
- L’attention politique se manifeste : le logement a été « au cœur de plusieurs campagnes électorales nationales et locales ».

### Conclusions et implications politiques
- Nécessité de « jeter des ponts » entre macroéconomie et économie immobilière pour mieux anticiper crises et effets des politiques (ex. crise financière mondiale de 2008–09, regain d’inflation 2021–22).
- Comprendre le marché immobilier d’un pays (structures de financement, restrictions d’offre, niveau d’endettement, accès au refinancement) est crucial pour concevoir des politiques macroéconomiques et monétaires efficaces.
- Le logement mérite une place plus centrale dans l’agenda des politiques publiques et des objectifs de développement, compte tenu de ses impacts sur l’inflation, la consommation, l’emploi, et l’équité intergénérationnelle.

*Des ponts plutôt que des murs — Prakash Loungani, Finances & Développement, Décembre 2024.*

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