Рынок жилья является одной из причин, по которым последствия повышения процентных ставок ощущаются во всех странах по-разному

IMF Blog, April 9, 2024

Source details

Canonical URL: Рынок жилья является одной из причин, по которым последствия повышения процентных ставок ощущаются во всех странах по-разному

Other formats

Bibliographic details

Authors: Mehdi Benatiya Andaloussi, Rui-Mano
Published: April 9, 2024

Основные выводы

За последние два года центральные банки значительно повысили процентные ставки в целях борьбы с инфляцией после пандемии.
Темпы роста мировой экономики в целом продолжают быть стабильными, а замедление наблюдается только в некоторых странах.
Различия в воздействии повышения ставок отчасти объясняются характеристиками рынков жилищных и ипотечных кредитов, которые существенно различаются по странам.
Доля ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой в общем объеме ипотечных кредитов на уровне страны может варьироваться от почти нулевой в Южной Африке до более чем 95 процентов в Мексике или США.
Денежно-кредитная политика оказывает большее воздействие на активность в тех странах, где доля ипотечных кредитов с фиксированной ставкой является низкой.
Воздействие денежных сдвигов сильнее в странах, где:
- сумма ипотечных кредитов выше относительно стоимости жилья;
- задолженность домашних хозяйств составляет высокую долю ВВП;
- предложение жилья более ограничено;
- цены на жилье недавно были завышены.

Механизмы передачи через рынок жилья

Ипотечные кредиты являются самым крупным обязательством домашних хозяйств, а недвижимость часто служит их единственной значительной формой богатства.
При корректировке ставок по ипотечным кредитам ежемесячные платежи владельцев жилья увеличиваются в соответствии со ставками денежно-кредитной политики, если ипотека не фиксирована.
Владельцы с ипотекой по фиксированной ставке сразу не испытывают изменения ежемесячных платежей при изменении директивных ставок.
Если предложение жилья ограничено, снижение ставок увеличивает спрос и ведет к росту цен на жилье, что повышает благосостояние домовладельцев и их потребление.
Резкий рост цен, сопровождающийся чрезмерным использованием заемных средств, при ужесточении политики может привести к спирали падения цен и отчуждения заложенной недвижимости, сокращению доходов и потребления.

Эволюция передачи воздействия после мирового финансового кризиса и пандемии

В начале последнего цикла повышения ставок и после длительного периода низких ставок:
- процентные платежи по ипотеке во многих странах были рекордно низкими;
- средний срок погашения — длительным;
- средняя доля ипотечных кредитов с фиксированной ставкой — высокой.
Пандемия привела к перемещению населения из городских центров в районы с относительно менее ограниченным предложением жилья.
В результате в ряде стран действие каналов передачи денежно-кредитной политики на рынки жилья могло ослабнуть или по меньшей мере замедлиться.

Различия по странам (опыт)

Изменения в Канаде и Японии свидетельствуют об усилении передачи воздействия через рынки жилья (в основном из-за снижения доли фиксированных ставок, увеличения задолженности и более ограниченного предложения жилья).
В Венгрии, Ирландии, Португалии и США характеристики рынков изменились в сторону ослабления передачи воздействия.

Последствия для денежно-кредитной политики и рекомендации

Для адаптации и корректировки денежно-кредитной политики важно глубокое понимание каналов передачи воздействия на рынки жилья в конкретных странах.
В странах с эффективными каналами передачи рекомендуется мониторинг динамики на рынке жилья и изменений в обслуживании долга домашних хозяйств для выявления ранних признаков чрезмерного ужесточения.
В странах с слабой передачей воздействия целесообразно принимать более решительные меры при первом появлении признаков «перегрева» и инфляционного давления.
Хотя ипотечные кредиты с фиксированной ставкой получили более широкое распространение во многих странах, сроки фиксации ставок часто бывают короткими; по мере пересмотра этих ставок передача денежно-кредитной политики может резко усилиться и сократить потребление.
Чем дольше будут сохраняться высокие процентные ставки, тем больше вероятность того, что домашние хозяйства ощутят их воздействие даже там, где до сих пор они были относительно защищены.

Текущая оценка и риски

Большинство центральных банков добились значительного прогресса в достижении целевых показателей инфляции.
При слабой передаче воздействия чрезмерное ужесточение не всегда сопровождается большими издержками, однако в текущей ситуации чрезмерное ужесточение или сохранение ставок на повышенном уровне в течение более длительного периода могут быть связаны с более серьезными рисками.

Блог основан на главе 2 апрельского выпуска доклада «Перспективы развития мировой экономики» 2024 года: «Ощутимые последствия? Отслеживание распространения влияния денежно-кредитной политики на рынке жилья». Авторы: Мехди Бенатия Андалусси, Нина Биляновска, Алессия Де Стефани и Руи Мано; поддержка: Ариадна Чеко де лос Сантос, Эдуардо Эспуни Диас, Педро Гальярди, Джанлука Ён и Цзяци Чжао. Амир Кермани — внешний консультант, Джеспер Линде — рекомендации по моделированию.