Трудности в сфере недвижимости Китая
Source details
- Canonical URL
- Трудности в сфере недвижимости Китая
Other formats
Bibliographic details
- Authors: KENNETH ROGOFF, YUANCHEN YANG
- Published: December 4, 2024
Обзор и ключевая тезисная мысль
- Снижение цен на недвижимость может быть предвестником болезненной экономической корректировки.
- В 2020 году авторы предсказывали сложный переход Китая от роста за счет недвижимости к более сбалансированному росту; тогда это было непопулярной точкой зрения.
- Пузырь на рынке недвижимости исторически приводил к глубоким последствиям для цен на недвижимость, экономического роста, безработицы, цен на акции и государственного долга.
Уникальные характеристики Китая (контекст и институциональные факторы)
- Первоначальные взносы по ипотеке обычно требуют внесения 30 процентов и более.
- Китайское правительство демонстрировало «незаурядную компетентность и гибкость» в решении финансовых проблем, например, при урегулировании банкротств компаний после 1994 года.
- Ограничения на набор активов для граждан означают, что большой процент богатства по-прежнему направляется в жилье.
Индикаторы напряженности и структурные признаки (факты и цифры)
- Цены на жилье в Китае выросли в десять раз с начала 1990-х годов.
- Цена квартиры с одной спальней в центре Пекина по-прежнему составляет всего 25 процентов от цены аналогичной квартиры на Манхэттене.
- Отношение долга домашних хозяйств к ВВП увеличилось втрое с менее чем 20 процентов в 2008 году до более чем 60 процентов к 2023 году.
- В 2021 году на долю недвижимости (включая жилую и коммерческую) с учетом прямого и косвенного спроса приходилось 25 процентов экономики Китая (примерно 22 процента без учета импортной составляющей).
- Если учитывать инфраструктуру, эта доля возрастает до 31 процента.
- Недвижимость и связанные с ней секторы обеспечивают примерно 15 процентов занятости.
География проблемы и разбивка по городам (городской подход)
- Города первого уровня: Пекин, Шэньчжэнь, Гуанчжоу, Шанхай.
- Города третьего уровня составляют 60 процентов ВВП Китая; цены в городах третьего уровня падают.
- Используя данные по городам и показатель совокупного объема строительства, авторы обнаружили, что города с уже большим фондом недвижимости получают значительно меньшую выгоду от новых инвестиций в недвижимость.
- Повышение отношения незавершенных проектов в данном году к завершенным проектам сигнализирует о росте числа проектов с невыполненными обязательствами, отказами покупателей или спорами.
- Некоторые малые города на юге процветают; многие другие страдают из-за оттока молодежи и рабочих мест.
Эффект убывающей отдачи и влияние на рост (оценки и выводы)
- Снижение отдачи от инвестиций в недвижимость объясняет примерно 2 процента замедления темпов роста в Китае (оценка, основанная на регрессии, охватывающей около 300 китайских городов).
- В первоначальной статье 2020 года было подсчитано, что сокращение сектора недвижимости в Китае на 20 процентов приведет к падению объема производства на 5–10 процентов в совокупности в течение нескольких лет даже при отсутствии финансового кризиса.
- Оценки авторов следует рассматривать как нижнюю границу потенциального влияния, поскольку они не учитывают финансовые проблемы (долговая уязвимость местных органов государственного управления) или последствия для потребления при дальнейшем снижении цен на жилье.
Ограничения возможностей переориентации и риски структурной перестройки
- Значительная часть жилья в Китае относительно новая; ветхое жилье сосредоточено в регионах с уже сокращающимся населением.
- Идея перепрофилирования строительного сектора для перехода к «зеленой» экономике ограничена тем, что сектор слишком велик: он и связанные с ним сектора обеспечивают примерно 15 процентов занятости и не могут быть легко поглощены другими секторами.
- Усиление геополитической напряженности и популистской политики в США и Европе затрудняет наращивание экспорта (например, электромобилей) как инструмента смягчения спада.
Выводы для политики и перспективы
- Отличия Китая от других стран в характере проблем с недвижимостью не так велики, как считали многие ученые пять лет назад.
- Перед Китаем стоит трудная задача преодоления глубоких последствий неуклонного замедления темпов роста на рынке недвижимости для экономического роста и финансовой сферы.
- Потеря доверия к недвижимости значительно повлияла на потребление; финансовые проблемы местных органов государственного управления являются огромными.
Кеннет Рогофф и Юаньчэнь Ян, ФИНАНСЫ И РАЗВИТИЕ, Декабрь 2024 года.
Content in this bundle
- glossaryr