تقدير مخاطر الركود العقاري القادم
IMF Blog, April 4, 2019
Source details
- Canonical URL
- تقدير مخاطر الركود العقاري القادم
Other formats
Bibliographic details
- Authors: Claudio Raddatz, Nico Valckx
- Published: April 4, 2019
ملخص النتائج الرئيسة
- مخاطر حدوث ركود عقاري على غرار الأزمة المالية العالمية لا تزال محدودة في مدن مثل لاس فيغاس وميامي وفينيكس، لكن المخاطر تظل مرتفعة في مدن مثل تورونتو وفانكوفر منذ عام 2008.
- من بين الاقتصادات المشمولة بالدراسة، كانت احتمالات حدوث هبوط كبير في أسعار المساكن المعدلة حسب التضخم في معظم الاقتصادات المتقدمة أقل في نهاية 2017 مما كانت عليه في السنوات العشر السابقة، لكنها ظلت أعلى من المتوسط التاريخي.
- في الأسواق الصاعدة ضمن العينة، كانت المخاطر أعلى في عام 2017 مقارنة بعشية الأزمة المالية العالمية.
- أكثر من 25% من الاقتصادات المتقدمة المشمولة في الدراسة لا تزال تواجه مخاطر انخفاض كبيرة في أسعار المساكن، وبلغت المخاطر حوالي 40% في الأسواق الصاعدة الداخلة في الدراسة.
- الانخفاضات الكبيرة في أسعار المساكن عادة ما ترتبط بانكماش الاقتصاد ومخاطر على الاستقرار المالي؛ قراءة أقل من 12 على مقياس الدراسة — أي وجود احتمالية قدرها 5% لهبوط الأسعار بنسبة 12% — تعني أن احتمالية وقوع أزمة مالية بعد عامين تساوي 31% في الاقتصادات المتقدمة و 10% في الأسواق الصاعدة.
بيانات العينة والمنهجية
- شملت الدراسة بيانات من 22 اقتصادا متقدما و 10 اقتصادات من الأسواق الصاعدة، بالإضافة إلى المدن الكبرى في تلك البلدان.
- حُددت خمسة عوامل تؤثر على أسعار المساكن:
- نمو الأسعار في السابق
- النمو الاقتصادي
- فترات الرواج الائتماني
- المبالغة في التقييم
- الأوضاع المالية
- سُئل السؤال التالي: هل يمكن التنبؤ بالانخفاضات الكبيرة في أسعار المساكن (التي تطرأ مرة كل 20 سنة تقريبا — أي التي تبلغ احتمالية حدوثها 5%) استنادا إلى التغيرات في هذه العوامل الخمسة؟ النتائج تشير إلى إمكانية التنبؤ وزيادة احتمالات الهبوط الحاد في سيناريوهات مثل تضييق الأوضاع المالية وزيادة مديونية الأسر ووجود مبالغة في تقييم الأسعار.
- النموذج المستخدَم: أداة "أسعار المساكن المعرضة للخطر" تدخل ضمن نموذج "النمو المعرض للخطر" الذي أنشأه الصندوق لربط الأوضاع المالية بخطر الهبوط الاقتصادي (راجع عدد أكتوبر 2017 من تقرير الاستقرار المالي العالمي).
الدلالات الاقتصادية والمالية
- أهمية أسعار المساكن للاقتصاد الأوسع:
- بناء المساكن وما يرتبط بها من إنفاق مثل إدخال تحسينات تشكل سدس اقتصادات الولايات المتحدة ومنطقة اليورو.
- القروض العقارية وأشكال الإقراض الأخرى المرتبطة بالإسكان تشكل جزءا كبيرا من أصول البنوك في كثير من البلدان، وبالتالي تؤثر تغيُّرات أسعار المساكن على سلامة النظام المصرفي.
- تاريخيا، أكثر من ثلثي الأزمات المالية في العقود الأخيرة كانت مسبوقة بدورة ركود وانتعاش في أسعار المساكن.
- تحرّكات أسعار المساكن في المدن الكبرى حول العالم متزامنة (انظر عدد أبريل 2018 من تقرير الاستقرار المالي العالمي)، مما يزيد من احتمال امتداد أي صدمة في سوق الإسكان المحلي إلى بلدان أخرى.
تقلبات، قنوات المخاطر، وتداعياتها الزمنية
- سهولة الحصول على القروض على المدى القصير تدعم أسعار المساكن على نحو قصير الأجل، لكنها قد تشجع الإفراط في الاقتراض أسرياً على المدى الطويل، مما يزيد من احتمالات الركود المستقبلي.
- قد تخفف خفض سعر فائدة البنك المركزي المخاطر على المدى القصير — لمدة تصل إلى بضعة أرباع عام قادمة — وفي الاقتصادات المتقدمة فقط، وفق نتائج الدراسة.
- إدارة تدفقات رأس المال قد تساعد البلدان المتأثرة بطفرة في التدفقات الداخلة لتقليل مخاطر انخفاض أسعار المساكن.
خيارات السياسات الموصى بها
- لا ينبغي لصناع السياسات التركيز على استهداف أسعار المساكن مباشرة، ولكن يمكنهم اتخاذ خطوات مبكرة لتعزيز صلابة الأسر والبنوك والاقتصاد، من بينها:
- تشديد السياسات الاحترازية الكلية حين يكون الاقتصاد قويا وسوق الإسكان في رواج، بما في ذلك:
- تقييد حجم قروض الإسكان كنسبة من قيمة العقار.
- تقييد حجم مدفوعات الدين العقاري الشهرية كنسبة من الدخل.
- خفض سعر فائدة البنك المركزي كأداة لتخفيف مخاطر المدى القصير في الاقتصادات المتقدمة.
- اتخاذ إجراءات لإدارة تدفقات رأس المال عند حدوث طفرة في التدفقات الداخلة.
- النظر في أدوات سياسة هيكلية أطول أجلا، مثل زيادة عرض المساكن أو فرض قيود على تقسيم الأراضي، أو إجراءات مالية عامة على غرار الضرائب العقارية.
استخدام الأداة ودورها لصناع السياسات
- أداة "أسعار المساكن المعرضة للخطر" تعتبر نموذجًا تنبؤيًا مفيدًا يساعد صناع السياسات على قياس احتمالية هبوط السوق العقاري واتخاذ خطوات مبكرة للحد من الضرر.
- بفضل هذه الأداة، يمكن لصناع السياسات اختيار الإجراءات الملائمة في الوقت المناسب لمنع وقوع أزمة مماثلة لتلك التي حدثت في عام 2008.
المؤلفون
- كلاوديو راداتس كيفريعمل: رئيس قسم تحليل الاستقرار المالي العالمي في إدارة الأسواق النقدية والرأسمالية بالصندوق. تولى سابقا مناصب مدير السياسة المالية (2014-2017) ورئيس البحوث الاقتصادية (2011-2014) في بنك شيلي المركزي، وكان اقتصادياً أول في مجموعة بحوث اقتصاديات التنمية لدى البنك الدولي (2008-2011). حاصل على درجتي البكالوريوس والماجستير من جامعة شيلي، والدكتوراه في الاقتصاد من معهد ماساتشوستس للتكنولوجيا (2003).
- نيكو فالكس: اقتصادي أول في إدارة الأسواق النقدية والرأسمالية بالصندوق، يركز على التطورات الهيكلية في القطاع المالي. سبق له العمل في الإدارة الأوروبية بالصندوق وإدارة الاستقرار المالي والبحوث في البنك المركزي الأوروبي والبنك المركزي الهولندي. حاصل على درجة الماجستير في العلوم من جامعة لوفان الكاثوليكية والدكتوراه في الاقتصاد المالي التطبيقي من جامعة أنتويرب (UFSIA).
تقدير مخاطر الركود العقاري القادم — صندوق النقد الدولي