أسواق الإسكان والسياسة النقدية
Source details
- Canonical URL
- أسواق الإسكان والسياسة النقدية
Other formats
Bibliographic details
- Authors: MEHDI BENATIYA ANDALOUSSI, NINA BILJANOVSKA, ALESSIA DE STEFANI
- Published: December 6, 2024
ملخص رئيسي
- أطلقَت البنوك المركزية في أواخر عام 2021 أكبر سلسلة ارتفاعات كبيرة في أسعار الفائدة وأكثرها تنسيقا على مدار أربعة عقود.
- بحث صادر في أحد فصول عدد أبريل 2024 من تقرير آفاق الاقتصاد العالمي لصندوق النقد الدولي يبرز أن سمات أسواق الإسكان والقروض العقارية المختلفة بين البلدان تشرح جزئياً لماذا تأثرت بعض البلدان أكثر بتغيرات أسعار الفائدة.
- الإسكان وقروض الرهن يمثلان مكوّنات مركزية في ميزانيات القطاع الخاص ويسهمان بشكل كبير في الاستهلاك، والاستثمار، والوظائف، وأسعار السلع الاستهلاكية، كما أن البنوك والمؤسسات المالية تتعرض لمخاطر القطاع العقاري.
قنوات انتقال أثر السياسة النقدية عبر الإسكان (مركّزة على طلب الأسر)
- قناة التدفق النقدي:
- تغيُّر أسعار الفائدة الأساسية يؤثر مباشرة على المدفوعات الشهرية للقروض العقارية ذات سعر الفائدة المتغير، مما يقلص الدخل المتاح أحياناً ويخفض الاستهلاك.
- قناة علاوة المخاطر / التوقعات:
- أسعار المساكن حساسة لتغيرات أسعار الفائدة عبر تطور المعدل الأدنى للعائد المقبول والتوقعات بشأن العائدات المستقبلية، مما يؤثر على رغبة المشترين في الاقتراض ومدة الاقتراض وشروط الائتمان.
- قناة الثروة والتمويل بضمان المساكن:
- تقلبات أسعار العقارات تؤثر على ثروة أصحاب المساكن وقدرتهم على الاقتراض بضمانها وتمويل الاستهلاك، ما يؤدي إلى تذبذب القروض المضمونة بالاصول وتبعاً لذلك الاستهلاك.
قوة وتأثر قنوات الانتقال بحسب سمات الأسواق
- قوة قناة التدفق النقدي تعتمد على نسبة القروض العقارية بسعر فائدة ثابت ضمن جميع القروض العقارية القائمة.
- تفاوتات عبر البلدان:
- نسبة القروض العقارية القائمة بأسعار فائدة ثابتة قد تتفاوت من نحو الصفر في جنوب أفريقيا إلى أكثر من 95% في المكسيك والولايات المتحدة.
- استنتاجات أساسية:
- السياسة النقدية لها آثار أكبر على النشاط الاقتصادي في البلدان التي تنخفض فيها نسبة القروض العقارية بسعر فائدة ثابت.
- بلدان ذات نسبة كبيرة من القروض العقارية بسعر فائدة ثابت تشهد تأثيراً أقل لتغيرات أسعار الفائدة الأساسية على المدفوعات الشهرية وعدد أقل من الأسر يتأثرون.
- انتقال الأثر أقوى حين يكون عرض المساكن محدوداً أو حين تكون هناك حالات مبالغة في تقييم أسعار المساكن تؤدي إلى اقتراض مفرط ثم تراجع حاد مع ارتفاع أسعار الفائدة.
تغيّرات بعد الأزمة المالية العالمية والجائحة وتأثيرها (انتقال أثر أضعف في بعض الحالات)
- في بداية دورة الارتفاع التالية للجائحة، انخفضت أسعار الفائدة الفعلية على القروض العقارية في العديد من البلدان إلى أدنى مستوياتها على مدار عدة عقود، وزاد متوسط آجال استحقاق القروض بسبب ارتفاع نسبة القروض بسعر فائدة ثابت.
- تشديد السياسات الاحترازية الكلية بعد الأزمة المالية العالمية حسّن الجدارة الائتمانية وحدّ من الرفع المالي بحلول عام 2020.
- الهجرة من مراكز المدن خلال الجائحة أدت إلى تغيير في العرض والموقع.
- هذه التحولات ساعدت على إضعاف أو تأخير بعض آليات انتقال أثر السياسة النقدية في العديد من البلدان، رغم زيادة القوة في بعض الاقتصادات التي تتسم بعدد أقل من القروض بسعر فائدة ثابت ومستويات دين أعلى ونقص في العرض السكني.
دورات تيسير السياسة النقدية وتأثير خصائص السوق
- قنوات الإسكان تعمل في مرحلتي تشديد وتيسير السياسة، لذا تعتمد آثار دورات التيسير على خصائص أسواق الإسكان والقروض العقارية القُطرية.
- نتائج تاريخية ومرجعية:
- فترات تشديد السياسة النقدية تكون أقوى في تقييد دورات الانتعاش مقارنة بقوة فترات تيسير السياسة ذات الحجم المماثل في تحفيز الطلب.
- معظم دورات التيسير الكبيرة والمنسقة مؤخراً تَبِعَتْها فترات ركود عالمي.
- ضعف ميزانيات القطاع الخاص أثناء فترات التراجع أطال فترة الركود رغم تيسير السياسة.
- اختلافات حالية ومميزة:
- الموارد المالية للأسر في الاقتصادات المتقدمة أقوى حالياً مما كانت عليه بعد الأزمة المالية وفي بعض الأحيان مقارنة بما قبل الجائحة، ولم تحدث زيادة كبيرة في معدلات توقف الأسر عن السداد.
- ارتفاع نسبة القروض العقارية بأسعار فائدة ثابتة تاريخياً يُضعف انتقال الأثر في دورات التشديد، لكنه أيضاً يتيح قناة إعادة التمويل خلال دورات التيسير.
- مع ذلك، كثير من المقترضين في الاقتصادات المتقدمة يحتفظون بأسعار فائدة ثابتة منخفضة تاريخياً، وقد تبقى هذه الأسعار أقل بكثير من أسعار الفائدة الحالية حتى مع تيسير السياسة، ما يحد من حافز إعادة التمويل.
- مثال إحصائي: بيانات حكومية في الولايات المتحدة تُظهر أن متوسط سعر الفائدة على جميع القروض العقارية القائمة بلغ 3,9% في أواخر عام 2024، وهو أقل بكثير من متوسط 6,7% للقروض الجديدة لمدة 30 عاماً بسعر فائدة ثابت.
- استنتاج منطقي من المثال: ينبغي أن تتراجع أسعار الفائدة على القروض العقارية بنحو 3 نقاط مئوية للمقترض العادي الحاصل على قرض بسعر فائدة ثابت حتى يتوافر له حافز لإعادة التمويل.
عوامل أخرى مؤثرة واستنتاجات سياساتية
- انتقال أثر دورة التيسير إلى الاقتصاد الحقيقي يعتمد أيضاً على:
- سرعة دفعة تيسير السياسة النقدية وقوتها النسبية.
- انتقال أثر السياسة النقدية إلى أسعار الفائدة على الإقراض.
- موقف المالية العامة للحكومة.
- عوامل جانب العرض مثل تكلفة المواد (خارج التأثير المباشر للبنوك المركزية).
- توصيات عملية مستخلصة من النتائج:
- ينبغي للبنوك المركزية مراقبة أسواق الإسكان عن كثب لمعايرة السياسة النقدية بصورة أمثل.
- في البلدان التي يكون فيها انتقال الأثر عبر قنوات الإسكان قوياً، قد تساعد مراقبة تطورات أسواق الإسكان ونسب خدمة ديون الأسر في الكشف المبكر عن التشديد المفرط للسياسة.
- عندما يكون انتقال الأثر أضعف، يمكن اعتماد إجراءات مبكرة أقوى عند ظهور بوادر ضغوط تضخمية أو انكماشية.
المصدر: مجلة التمويل والتنمية، صفحة "أسواق الإسكان والسياسة النقدية".
Content in this bundle
- glossarya — IMF GLOSSARY WEB 2016: ENGLISH–ARABIC (glossarya.pdf)
- aaa