El desafío inmobiliario en China

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Artículo de FINANZAS & DESARROLLO, Diciembre de 2024, por KENNETH ROGOFF y YUANCHEN YANG.
Tesis central: el descenso de los precios inmobiliarios puede presagiar un difícil ajuste económico para China, con amplias implicaciones financieras y de crecimiento.
Observación histórica: los precios de la vivienda en China se multiplicaron por 10 desde principios de la década de 1990.

Precios relativos:
- Un apartamento de un dormitorio en el centro de Beijing seguía costando solamente el 25% de un apartamento similar en Manhattan (comparación de bases históricas).
- En ciudades como Beijing, Shenzhen y Shanghái, la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos había alcanzado niveles que casi duplicaban los de Londres y Singapur, y triplicaban los de Tokio y Nueva York.
Endeudamiento y desigualdad:
- La proporción entre la deuda de los hogares y el PIB se triplicó, de menos del 20% en 2008 a más del 60% en 2023.
- El aumento de la desigualdad ha llevado a que muchas familias posean varias viviendas mientras que familias de menores ingresos no siempre pueden permitirse alquilar.
Políticas de crédito y normativa:
- Las normas de anticipos en China exigían normalmente un 30% o más, tras aprender de crisis financieras occidentales.

Participación del sector:
- Bienes inmuebles (residenciales y comerciales, demanda directa e indirecta) representaron el 25% de la economía china en 2021 (alrededor del 22% si se excluye el contenido importado).
- El porcentaje se eleva al 31% si se incluye la infraestructura.
- Comparación: Estados Unidos combinando bienes inmuebles e infraestructura, 18%.
Empleo y acumulación:
- El sector inmobiliario y sus sectores afines concentran alrededor del 15% del empleo.
- El espacio de vivienda per cápita en China supera ahora el de cualquier gran país de Europa, a pesar de que el PIB per cápita de China es solo un tercio del europeo.

Metodología:
- Análisis basado en datos detallados de crecimiento e inversión inmobiliaria por ciudad y en medidas de construcción acumulada; estudio de noviembre de 2024 con instrumentos y controles adecuados.
Hallazgos:
- Las ciudades que ya han acumulado un gran volumen de bienes inmuebles obtienen un beneficio significativamente inferior de las nuevas inversiones inmobiliarias.
- Estas ciudades han tenido más problemas con el elevado endeudamiento de las administraciones locales, en parte porque el crecimiento no ha llegado a compensar los costos de inversión.
- Clasificación de ciudades (usada en los gráficos): ciudades de nivel 1 = Beijing, Shenzhen, Guangzhou y Shanghái; nivel 2 = capitales de provincia y ciudades administrativas; nivel 3 = ciudades más pequeñas y, generalmente, más pobres.
- En las ciudades de nivel 3, que representan el 60% del PIB chino, los precios han ido disminuyendo.
- La proporción entre proyectos de construcción pendientes en un año determinado y los proyectos terminados ha aumentado, lo que sugiere un aumento de proyectos que suspenden pagos, compradores que se retiran o propiedades en litigio.

Estudios previos y recientes:
- Estudio de 2020 (datos agregados de insumo-producto): una reducción del 20% del tamaño del sector inmobiliario chino provocaría una caída de la producción de entre el 5% y el 10% de forma acumulada durante varios años, incluso sin una crisis financiera.
- Estudio de 2024 (regresiones de crecimiento sobre unas 300 ciudades): los rendimientos decrecientes del sector inmobiliario pueden explicar alrededor del 2% de la desaceleración de la tasa de crecimiento del país.
Advertencias sobre estimaciones:
- La cifra del 2% no incluye problemas financieros como la fragilidad de la deuda de las administraciones locales ni los efectos sobre el consumo si los precios de la vivienda siguen disminuyendo; por tanto, debe considerarse un límite inferior del posible impacto sobre el crecimiento.

Observaciones de los autores:
- La pérdida de confianza en el sector inmobiliario ha afectado significativamente al consumo.
- Los problemas financieros de las administraciones locales son considerables.
- Los autores no especulan sobre la política a seguir en el texto, pero subrayan que China no es tan diferente como se pensaba y que enfrenta un difícil desafío para contrarrestar los profundos efectos financieros y de crecimiento de una desaceleración inmobiliaria sostenida.
Factores que limitan opciones de reabsorción:
- Reorientar empleo del sector inmobiliario resulta complejo dado que el sector y sus sectores afines concentran alrededor del 15% del empleo.
- La reconversión hacia la transición ecológica o un impulso exportador enfrenta fricciones geopolíticas y políticas comerciales en mercados como Estados Unidos y Europa.

Fuente: El desafío inmobiliario en China — KENNETH ROGOFF y YUANCHEN YANG, FINANZAS & DESARROLLO, Diciembre de 2024.