Senderos, no muros

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La macroeconomía tiende a atender la visión general y a menudo no incorpora el nivel microeconómico del mercado de la vivienda.
Edward Leamer (2007) argumentó que "Housing IS the Business Cycle", señalando que casi todas las recesiones en Estados Unidos desde la Segunda Guerra Mundial estuvieron precedidas por algún problema en el sector de la vivienda.
Conectar la macroeconomía con la economía del sector inmobiliario equivale a "construir senderos" hacia la vivienda en lugar de aislarla "detrás de un muro".

En los países ricos de la OCDE, los precios de la vivienda han aumentado casi un 40% en términos reales en los últimos diez años.
En Estados Unidos, los precios de la vivienda han aumentado más o menos un 50% en términos reales en los últimos diez años.
La demanda de vivienda ha sido muy fuerte, estimulada por el crecimiento de la población y el ingreso; la oferta no ha seguido el ritmo parcialmente debido a normativa sobre el uso del suelo (por ejemplo, prohibición de edificios multifamiliares en barrios de viviendas unifamiliares).
El 60% de las personas de entre 18 y 29 años dijeron estar algo o muy preocupados por conseguir una vivienda adecuada.
En Colombia, el 82% de los inquilinos del quintil más bajo de ingresos entregan más del 40% de sus ingresos a propietarios privados.
Las viviendas caras y los alquileres elevados pueden:
- Conducir al sobreendeudamiento de los hogares.
- Estimular crecimiento económico a corto plazo mediante mayor endeudamiento, pero implicar un costo alto después (consumidores recortan gastos, la economía se ralentiza, aumenta el desempleo).
- Provocar, en situaciones extremas, una espiral de impagos que ponga en riesgo al sistema financiero.

Si la macroeconomía hubiese incorporado mejor la economía de la vivienda, la crisis financiera mundial de 2008–2009 se podría haber previsto mejor.
En 2021–2022, la sorpresa por el papel de la vivienda ayudó a explicar el repunte de la inflación y la dificultad para medir su duración.
El aumento de los costos del financiamiento destinado a la vivienda contribuyó al pesimismo de los consumidores sobre las condiciones económicas y complicó la interpretación del índice de precios al consumidor.
Los bancos centrales enfrentan retos para calibrar cómo las subidas de las tasas de interés afectan al sector de la vivienda y a la economía en general, debido a que:
- Los canales por los que las tasas de interés afectan a los mercados inmobiliarios son complicados y cambiantes.
- Requieren estudio profundo de los mercados de la vivienda específicos de cada país.

La predominancia de hipotecas de tasa fija varía ampliamente: pueden representar entre cerca de cero en Sudáfrica hasta más del 95% en México y Estados Unidos.
Otros factores que alteran la eficacia de la política monetaria incluyen:
- Nivel de endeudamiento de los propietarios de viviendas.
- Grado de restricción de la oferta.
- Medida en que los precios de las viviendas se aprecian o se sobrevaloran (difícil de medir).
La incidencia de estos canales cambia con el tiempo (por ejemplo, la proporción de hipotecas de tasa fija ha aumentado recientemente en muchos países).
La posibilidad de refinanciar varía entre economías y cambia con el tiempo; calibrar la política monetaria exige entender la vivienda y el mercado inmobiliario de cada país en profundidad.

La vivienda es considerada una necesidad básica junto con la alimentación y la ropa; el derecho a una vivienda adecuada está convalidado en la Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948 y en otros tratados internacionales.
A diferencia del hambre (ODM/ODS relevantes y respuestas internacionales), la vivienda recibe mucha menos atención en los Objetivos de Desarrollo Sostenible y en las respuestas políticas internacionales.
La asequibilidad de la vivienda es un problema generalizado que afecta a muchas economías y ha sido tema central en contiendas electorales a nivel nacional y local.
Empresas reportan presiones: deben pagar salarios más altos y presupuestar mayores costos laborales debido a problemas de asequibilidad.

Fuente: FINANZAS & DESARROLLO — "Senderos, no muros", Prakash Loungani, Diciembre de 2024.