Conectar mejor la macroeconomía con la economía del sector inmobiliario tiene sus ventajas
PRAKASH LOUNGANI es director de la maestría en Economía Aplicada de la Universidad Johns Hopkins.
Las opiniones expresadas en los artículos y otros materiales pertenecen a los autores; no reflejan necesariamente la política del FMI.
La macroeconomía, por definición, atiende a la visión general. No tiene en cuenta el nivel micro, es decir, lo que ocurre en el plano de las empresas o los sectores. En 2007, Edward Leamer, profesor de Economía de la Universidad de California en Los Ángeles, señaló el elevado costo de este descuido y dijo que no tenía sentido tratar de entender los ciclos económicos sin prestar atención al sector de la vivienda. Como argumentó en un artículo que se ha hecho famoso, titulado “Housing IS the Business Cycle", el mercado de la vivienda es imprescindible para entender por qué las economías pasan por etapas de auge y caída. Señaló que casi todas las recesiones que se han dado en Estados Unidos desde la Segunda Guerra Mundial estuvieron precedidas por algún problema en el sector de la vivienda. Dicho de otro modo: a la macroeconomía le convendría construir senderos hacia la economía de la vivienda en lugar de aislarla detrás de un muro.
Después de todo, el impacto de la vivienda en la macroeconomía es evidente por donde se lo mire. Las ciudades figuran entre los lugares más productivos del mundo: rebosan creatividad e ideas innovadoras e impulsan la expansión económica. Sin embargo, en muchas ciudades el alojamiento es prohibitivo, incluso para profesionales con sueldos relativamente altos, por no hablar de los trabajadores esenciales con menores sueldos que se ocupan de mantener las ciudades limpias, seguras y en buen estado de funcionamiento. Muchos de esos trabajadores —agentes de policía, maestras, enfermeros, repartidores— tienen que acudir al trabajo en persona. No pueden beneficiarse de las ventajas que supone la transición hacia el teletrabajo, por ejemplo, trasladarse a lugares más asequibles donde vivir y sacar adelante a su familia.
En los países ricos de la Organización de Cooperación y Desarrollo Económicos (OCDE), los precios de la vivienda han aumentado casi un 40% en términos reales en los últimos diez años, y en Estados Unidos más o menos un 50%. La demanda de vivienda ha sido muy fuerte en los últimos años, estimulada por el crecimiento de la población y el ingreso. Al mismo tiempo, la oferta de vivienda no ha podido seguirle el ritmo, en parte debido a la normativa sobre el uso del suelo (por ejemplo, la prohibición de construir edificios multifamiliares en los barrios de viviendas unifamiliares), que limita el número de unidades que se pueden construir en una parcela determinada. Entre otros efectos, esto podría llegar a agravar la desigualdad intergeneracional: el 60% de las personas de entre 18 y 29 años dijeron estar algo o muy preocupados por conseguir una vivienda adecuada. La asequibilidad también preocupa cada vez más a las empresas, que dicen que se ven obligadas a pagar salarios más altos y a presupuestar mayores costos laborales.
Y este no es un problema exclusivo del mundo rico. La vivienda asequible es especialmente escasa para los más pobres. En Colombia, por ejemplo, el 82% de los inquilinos del quintil más bajo de ingresos entregan más del 40% de sus ingresos a propietarios privados, según datos de la OCDE.
Las viviendas caras y los alquileres elevados pueden conducir al sobreendeudamiento. El endeudamiento de los hogares puede impulsar el crecimiento económico a corto plazo, pero se cobra un precio bien alto más adelante: los consumidores recortan los gastos para hacer frente a los pagos de amortización, la economía se ralentiza y el desempleo aumenta, como ha demostrado el FMI. En China, por ejemplo, la crisis inmobiliaria ha tenido un efecto considerable en el consumo. Y si se da otra vuelta de tuerca, una sacudida económica repentina, como un desplome de los precios de la vivienda, puede desencadenar una espiral de impagos de créditos que ponga contra las cuerdas al sistema financiero.
Si se hubieran construido senderos entre la macroeconomía y la economía del mercado inmobiliario, la crisis financiera mundial de 2008–2009 se podría haber previsto mejor. Quizá también habríamos entendido mejor otras políticas desconcertantes de los últimos tiempos, reflejadas en los artículos que componen esta edición de la revista.
Este año, los macroeconomistas se enfrentaron a dos grandes desafíos. El primero consistía en entender los orígenes del repunte de la inflación que se dio en 2021 y 2022 y determinar cuál sería su duración probable. El segundo era encontrar la forma de facilitar un “aterrizaje suave”, ralentizando la economía para contener la inflación sin causar una recesión. Los macroeconomistas habrían resuelto mejor los dos problemas de política central si hubieran conocido mejor lo que estaba ocurriendo en los mercados inmobiliarios.
La tasa de inflación obstinadamente elevada de Estados Unidos reflejaba una combinación compleja y cambiante de factores de oferta y demanda, pero causó sorpresa el papel de la vivienda, que puso a discurrir a grandes economistas para llegar a entender en detalle cómo se reflejan los precios de la vivienda y los alquileres en los indicadores del costo de la vida. De hecho, el aumento de los costos del endeudamiento destinado a la vivienda contribuyó al desconcertante pesimismo de los consumidores frente a las condiciones económicas y causó gran preocupación entre los economistas que trataban a explicar la falta de conexión con el índice de precios al consumidor.
Los bancos centrales se enfrentaban al desafío de entender cómo afectarían al sector de la vivienda, y a la economía en general, las subidas de las tasas de interés que estaban preparando para contener la inflación. No es tarea fácil. Los canales por los que las tasas de interés afectan a los mercados inmobiliarios son complicados y cambiantes: requieren un estudio de los mercados de la vivienda con una profundidad de conocimiento que probablemente no se encuentre en los libros de texto de macroeconomía, tal como señaló Leamer hace casi 20 años, cuando se lamentaba de que no había logrado encontrar un solo libro de texto que situara al mercado inmobiliario “en primer plano, donde debe estar”.
Un canal que afecta el impacto de las tasas de interés en el mercado de la vivienda es el predominio de las hipotecas de tasa fija, que pueden representar entre cerca de cero en Sudáfrica hasta más del 95% en México y Estados Unidos. Otros factores que inciden en la eficacia de la política monetaria son el nivel de endeudamiento de los propietarios de viviendas, el mayor o menor grado de restricción de la oferta y la medida en que los precios de las viviendas llegan a apreciarse e incluso a sobrevalorarse, algo que es muy difícil de medir.
Como si todo esto no fuera ya bastante complicado, la incidencia de estos canales cambia con el tiempo. Por ejemplo, la proporción de hipotecas de tasa fija ha aumentado recientemente en muchos países. La posibilidad de refinanciar también difiere de una economía a otra y cambia con el tiempo. Para calibrar la política monetaria es preciso entender a fondo la vivienda y el mercado inmobiliario específico de cada país.
La alimentación, la ropa y la vivienda se consideran necesidades básicas del ser humano. De hecho, el derecho a una vivienda adecuada está convalidado en la Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948 y en otros tratados internacionales. La erradicación del hambre ocupa un lugar muy destacado en los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de las Naciones Unidas (el ODS 2 es poner fin al hambre). Algunos organismos de las Naciones Unidas como el Programa Mundial de Alimentos entran en acción cuando los precios de los alimentos se disparan, e incluso el FMI pone en marcha nuevos programas de préstamos para ayudar a las personas y los países a sobrellevar los efectos de los shocks de precios de los alimentos. La vivienda es el pariente pobre. Apenas se menciona en los ODS, a pesar de que la asequibilidad de la vivienda es un problema generalizado que afecta a muchas de las principales economías del mundo, y tal vez a la mayoría. No es de extrañar, entonces, que la vivienda se haya revelado como un problema de primer orden en varias contiendas electorales a nivel nacional y local.
© 2026 Fondo Monetario Internacional. Todos los derechos reservados.
