La senda de la recuperación del mercado inmobiliario de Estados Unidos

IMF Blog, August 5, 2013

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Canonical URL: La senda de la recuperación del mercado inmobiliario de Estados Unidos

Autor: Jarkko Turunen.
Fecha: 5 de agosto de 2013.
Estado de la recuperación: más vigorosa de lo previsto en el último año, impulsando la demanda interna privada y el crecimiento económico.
Datos clave de evolución en los últimos 12 meses:
- Precios inmobiliarios: entre 7% y 12% por encima de sus niveles del año pasado.
- Ventas de viviendas: aumentaron más de un 15% en el mismo período.
- Menor número de propietarios con patrimonios hipotecarios negativos y con atrasos en los pagos; disminución del número de ejecuciones hipotecarias.

Política monetaria:
- Política monetaria muy laxa, incluidas las compras por parte de la Reserva Federal de títulos respaldados por hipotecas.
- Tasas de interés hipotecarias más bajas que han incentivado el refinanciamiento y reducido los pagos mensuales de las hipotecas.
- Rendimientos más bajos de activos financieros (por ejemplo, bonos a largo plazo) que aumentan la atracción de las inversiones inmobiliarias.
Políticas de financiamiento de hipotecas:
- Programas citados: HARP (programa de refinanciamiento asequible para la vivienda) y HAMP (programa de modificación de hipotecas).
- Resultados observados: aumento de las operaciones de refinanciamiento en el marco del HARP tras una ampliación del programa.
- Medidas en curso: esfuerzos por mejorar estos programas mediante mayor divulgación y simplificación del proceso de modificación de préstamos.
Fortalecimiento regulatorio:
- Iniciativas recientes dirigidas a reforzar las normas de concesión de hipotecas para contribuir a una recuperación más sustentable.

Perspectiva general: la recuperación probablemente continuará, pero su ritmo es difícil de predecir.
Riesgos recientes:
- Tasas de interés hipotecarias: fuerte aumento desde mayo, generando inquietudes sobre un posible bache que reduzca la demanda de viviendas y frene el crecimiento de los precios inmobiliarios.
- Indicadores contradictorios: refinanciamiento ha disminuido notablemente en las últimas semanas, mientras que otros indicadores del mercado permanecen relativamente optimistas.
Factores mitigantes:
- Las tasas hipotecarias permanecen próximas a sus mínimos históricos y la asequibilidad de la vivienda sigue siendo alta, aun después de la reciente subida de las tasas.
- A pesar de aumentos de dos dígitos en precios en los últimos meses, los precios nacionales siguen muy por debajo del nivel previo a la crisis (alrededor de un 20% según algunos indicadores).
- La apreciación de precios ha sido mayor en las regiones con descensos más marcados, lo que sugiere recuperación del terreno perdido tras el colapso, más que la formación inmediata de una nueva burbuja.

Papel de la política monetaria:
- Mantener una política monetaria muy laxa, acompañada de comunicación eficaz y programación cuidadosa de la normalización, puede crear condiciones favorables para la recuperación futura.
- A medida que la economía se recupere, el efecto adverso de mayores tasas hipotecarias sobre la actividad inmobiliaria y los precios podría verse mitigado por mejores perspectivas económicas que respalden la confianza y las condiciones crediticias.
Prioridades regulatorias y estructurales:
- Concluir sin demora las regulaciones que exigen que los bancos retengan en sus balances parte del riesgo hipotecario.
- Resolver las fricciones que persisten en el mercado de la vivienda.
- Reducir gradualmente la presencia de las entidades hipotecarias semipúblicas (como Fannie Mae y Freddie Mac), que en la actualidad emiten casi la totalidad de los títulos respaldados por hipotecas.
- Evaluar el margen para adoptar medidas adicionales, incluida la adopción temprana de una estrategia plenamente concebida para la reforma de esas entidades a mediano plazo.

Fuente: La senda de la recuperación del mercado inmobiliario de Estados Unidos, Jarkko Turunen, 5 de agosto de 2013.