Evaluar el riesgo de que se produzca un nuevo colapso del mercado de la vivienda

IMF Blog, April 4, 2019

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Presentación de una nueva herramienta del FMI denominada House Prices at Risk (precios inmobiliarios en riesgo), integrada en el modelo GaR (growth-at-risk).
Objetivo: evaluar la probabilidad de que los precios de la vivienda experimenten una pronunciada desaceleración y ofrecer una herramienta predictiva para responsables de la política económica.

La construcción de la vivienda y el gasto relacionado representan "una sexta parte" de la economía de Estados Unidos y de la zona del euro.
Las hipotecas y otros préstamos relacionados con la vivienda constituyen una parte importante de los activos bancarios en muchos países, vinculando variaciones en los precios de la vivienda con la solidez del sistema bancario.

"Más de dos tercios" de las crisis financieras de las últimas décadas estuvieron precedidas por un ciclo de auge y caída de los precios de la vivienda.
Bancos centrales de Estados Unidos, China y Australia han expresado preocupación por el fuerte aumento de los precios de la vivienda.

Muestra: "22 economías avanzadas, 10 economías de mercados emergentes y las principales ciudades de estos países."
Resultado agregado (ponderado por el PIB): en la mayoría de las economías avanzadas de la muestra, la probabilidad de una fuerte caída de los precios de la vivienda ajustados por la inflación "era inferior al final de 2017 que 10 años antes, pero seguía siendo superior a la media histórica."
En mercados emergentes, "el riesgo era mayor en 2017 que en vísperas de la crisis financiera mundial."
Riesgos a la baja:
- "Siguen siendo elevados en más de 25% de estas economías avanzadas"
- "Afectan a casi al 40% de los mercados emergentes de nuestro estudio"
- Se destaca China, "sobre todo sus provincias orientales."

Identificación de cinco circunstancias que afectan a los precios de la vivienda:
- el crecimiento pasado de los precios,
- el crecimiento económico,
- los auges del crédito,
- la sobrevaloración,
- las condiciones financieras.
Enfoque para eventos extremos: análisis de "las fuertes caídas de los precios de la vivienda —las que se producen aproximadamente una vez cada 20 años, es decir, las que tienen una probabilidad de 5%—" y su previsibilidad a partir de las cinco circunstancias anteriores.
Ejemplo conceptual: un endurecimiento de las condiciones financieras combinado con aumento del endeudamiento de los hogares incrementa la probabilidad de caídas muy pronunciadas de los precios de la vivienda.

"En las principales ciudades del mundo los precios de la vivienda van de la mano", lo que incrementa la probabilidad de que un shock en un país afecte a mercados de vivienda en otros.
Relación con estabilidad financiera y contracciones económicas:
- Un valor de "menos 12" en el indicador (que corresponde a "una probabilidad de 5% de que se produzca una caída de precios de 12%") señala:
- "una probabilidad de 31% de que se produzca una crisis financiera dos años después en las economías avanzadas"
- "una probabilidad de 10% de que esto ocurra en los mercados emergentes."

Medidas macroprudenciales preventivas cuando la economía es sólida y el mercado de la vivienda está en auge, por ejemplo:
- Restringir el importe de los préstamos hipotecarios a un porcentaje del valor de la propiedad.
- Limitar el importe de los pagos hipotecarios mensuales a un porcentaje del ingreso.
Reducción de la tasa de interés del banco central:
- Puede ayudar a mitigar riesgos a corto plazo —"en un horizonte de unos pocos trimestres"— y "únicamente en las economías avanzadas."
Uso de medidas de gestión de flujos de capital:
- Útiles en caso de que un aumento de la afluencia de capitales incremente los riesgos a la baja para los precios de la vivienda.
Otras herramientas (más allá del análisis cíclico):
- Políticas estructurales a más largo plazo, como incrementar la oferta de vivienda o imponer restricciones urbanísticas.
- Medidas fiscales, como impuestos sobre la propiedad.

Existen varias formas de mitigar los riesgos asociados a caídas pronunciadas de los precios de la vivienda.
La herramienta House Prices at Risk permite a los responsables de la política económica tomar medidas oportunas para mejorar la resiliencia de hogares, bancos y la economía y evitar crisis como la de 2008.

Por Claudio Raddatz y Nico Valckx