La vivienda de alquiler asequible como parte de la recuperación en Europa

Ya antes de la pandemia eran muchos los empleados de tiendas y restaurantes que tenían que gastar más de la mitad del ingreso del hogar para alquilar una vivienda en una gran ciudad europea. Durante la pandemia, muchos sufrieron una caída del ingreso y tuvieron que destinar al alquiler una proporción más alta. Como los inquilinos jóvenes y de bajo ingreso suelen trabajar con más frecuencia en sectores que requieren un contacto intensivo u ocupar empleos precarios, se necesitan políticas estatales para que estos hogares no queden rezagados a medida que las economías se recuperan de la crisis de la COVID-19.

Tendencias preocupantes

Durante la última década, la vivienda de alquiler se volvió menos asequible en muchas economías europeas. En nuestro reciente estudio de 17 economías avanzadas europeas , un inquilino típico destinaba alrededor de 25% del ingreso al alquiler en 2018, y una familia joven, alrededor de una tercera parte. En el caso de un hogar en el 20% más bajo de la distribución del ingreso, la proporción del ingreso destinada al alquiler era mucho más alta: 40%.

Ese 40% es generalmente el umbral en el que se considera que un hogar está sobrecargado por el pago del alquiler. Es estremecedor constatar que en casi tres cuartas partes de los países analizados, la mitad o más de los inquilinos de bajos ingresos se encontraba sobrecargado en 2018. Las tasas eran particularmente elevadas entre la población de 16 a 29 años de edad y en las grandes ciudades. En 2013–18, en capitales como Lisboa, Dublín, Madrid, Reikiavik, Estocolmo y la Ciudad de Luxemburgo, el alza de precios de los alquileres superó varias veces el aumento a nivel nacional.

A diferencia de los inquilinos, los costos de la vivienda para los propietarios han disminuido desde 2014. Un inquilino suele gastar en vivienda una vez y media de lo que gasta un propietario como proporción del ingreso disponible. Esta discrepancia se ahondó en más o menos 4 puntos porcentuales entre 2011–13 y 2016–18, sobre todo para los más pobres, es decir los que ocupan el 20% más bajo de la distribución del ingreso. Así lo muestran las barras verdes del gráfico. Eso significa que los propietarios en general se beneficiaron directamente de las bajas tasas de interés vigentes durante ese período, pero no así los inquilinos.

Razones detrás de las crecientes presiones sobre la asequibilidad de los alquileres

Según nuestro análisis, el aumento del producto económico no se tradujo en alzas del ingreso disponible que compensaran en suficiente medida el encarecimiento de los alquileres, sobre todo para los hogares de bajo ingreso. Además, el avance de la urbanización, la transformación estructural hacia el empleo muy calificado en el sector de los servicios y la mayor incidencia del turismo agudizaron las presiones sobre la asequibilidad para los inquilinos, especialmente de menores ingresos. En otras palabras, los hogares más pobres no han podido cosechar muchos de los beneficios del cambio y el crecimiento de las economías.

La pandemia probablemente empeorará la situación

Mucha gente que alquila es especialmente vulnerable a la crisis de la COVID-19 ya que trabaja con más frecuencia en sectores de contacto intensivo, recién inicia su carrera y tiene poca seguridad laboral y, por lo general, tiene menor acceso al teletrabajo. Cabe prever que sus ingresos tardarán años en recuperarse, y el regreso a la normalidad probablemente será más prolongado para quienes tengan que pasarse a otro sector. El abaratamiento de los alquileres compensaría en parte esa pérdida de ingresos, pero hasta el momento se lo observa más que nada en algunos lugares muy turísticos y principalmente en viviendas de alta gama. Además, es muy difícil saber en qué medida se generalizarán los cambios de comportamiento que podrían moderar los costos de alquiler, ni cuánto perdurarán. En consecuencia, las tendencias de divergencia económica y desigualdades que ya existían antes de la pandemia probablemente se intensificarán.

Políticas para promover la asequibilidad del alquiler de viviendas

Abordar la asequibilidad de los alquileres no es tema fácil porque las políticas de la vivienda son complejas. A menudo apuntan a múltiples metas, entre las cuales la asequibilidad, un buen equilibrio en las regulaciones para arrendadores y arrendatarios, y la igualdad de acceso a las oportunidades son solo algunas de ellas.

En general, las políticas eficaces deberían incluir esfuerzos por promover las oportunidades de ingreso a largo plazo de los hogares de bajo ingreso y los jóvenes, para que puedan beneficiarse de la transformación estructural de la economía.

La herramienta de política inmediata más poderosa es incrementar los niveles y la cobertura de la ayuda portátil para la vivienda, que puede utilizarse con flexibilidad en distintas localidades. Esta medida se presta a un rápido despliegue y una eficaz focalización. Brindaría respaldo durante y después de la recuperación y reduciría los gastos de alquiler de las familias de bajo ingreso en todo el mercado privado.

Los gobiernos también deberían lanzar iniciativas que incrementen la oferta de vivienda asequible para aliviar la presión sobre la demanda de manera más permanente. En particular, los gobiernos podrían invertir más en vivienda social de alquiler, cuyo precio está subvencionado, sobre todo si la oferta es decreciente y está baja. Asimismo, podrían ajustar los incentivos financieros; por ejemplo, aplicando impuestos a las propiedades vacías y reorientando los subsidios hacia la inversión privada en construcción de viviendas de alquiler, en lugar de favorecer a los propietarios de alto ingreso.

En la UE, el financiamiento proveniente del Instrumento de Recuperación de la Unión Europea brinda la oportunidad de invertir en vivienda social e infraestructura pública como parte integral de la estrategia de recuperación tras la pandemia. El aumento de la inversión en vivienda respaldaría el crecimiento inclusivo al crear empleo, ofrecer un mayor número de viviendas de alquiler asequible y facilitar el acceso al trabajo en distintas localidades.

Se prevé que la pandemia empeore la asequibilidad de la vivienda de alquiler y las tendencias de desigualdad que ya estaban presentes antes de que la COVID-19 golpeara Europa. Los gobiernos deben redoblar con urgencia los esfuerzos por evitar que los inquilinos de bajos ingresos y los jóvenes queden aún más rezagados.

Este blog se basa en un estudio realizado junto con Khalid Elfayoumi, Izabela Karpowicz, Jenny Lee, Marina Marinkov, Aiko Mineshima, Jorge Salas, Andreas Tudyka y Andrea Schaechter.