El mercado de la vivienda y la política monetaria

Source details

Canonical URL

El mercado de la vivienda y la política monetaria

Other formats

• Markdown version
• Structured JSON version
• Bundle manifest

Bibliographic details

• Authors: MEHDI BENATIYA ANDALOUSSI, NINA BILJANOVSKA, ALESSIA DE STEFANI
• Published: December 10, 2024

Resumen ejecutivo

• A finales de 2021, los bancos centrales emprendieron las tandas de subidas de las tasas de interés más pronunciadas y coordinadas de las últimas cuatro décadas.
• Las características del mercado hipotecario y de la vivienda explican en gran medida por qué la transmisión de la política monetaria varió entre países y determinarán también asimetrías en los ciclos de relajación.
• La vivienda actúa como un canal clave de transmisión porque las hipotecas son a menudo el mayor pasivo de los hogares y la vivienda, la forma de patrimonio más importante, además de afectar consumo, inversión, empleo y la exposición de intermediarios financieros.

Canales de transmisión relevantes para la demanda de los hogares

• Canal de flujos de efectivo:
  • Variaciones de la tasa de interés de política monetaria repercuten directamente en los pagos hipotecarios mensuales de los propietarios con hipotecas de tasa variable, contrayendo el ingreso disponible y, en ocasiones, el consumo.
• Canal de expectativas / prima de riesgo:
  • Los precios de las viviendas son sensibles a variaciones de las tasas de interés a través de cambios en las tasas de descuento y las expectativas sobre rendimientos futuros; esto afecta la cantidad y la duración del endeudamiento.
• Canal de riqueza y colateral:
  • Fluctuaciones de precios inmobiliarios afectan la riqueza y la posibilidad de obtener nuevos préstamos con la vivienda como garantía, afectando el volumen de crédito garantizado y, en consecuencia, el consumo.

Potencia de transmisión: factores clave y evidencia

• Proporción de hipotecas de tasa fija:
  • Determina la fuerza relativa del canal de flujos de efectivo: una mayor proporción de préstamos de tasa fija reduce el número de hogares cuyos pagos se ajustan a subidas o bajadas de la tasa de política.
  • La proporción de hipotecas de tasa fija pendientes varía desde casi cero en Sudáfrica hasta más de 95% en México y Estados Unidos.
• Nivel de endeudamiento y tamaño de los préstamos:
  • Mayor endeudamiento y préstamos de mayor cuantía amplifican el efecto de la política monetaria sobre la actividad económica.
• Condiciones de oferta de vivienda y sobrevaloración:
  • Cuando la oferta de viviendas es restringida, reducciones de tasas incrementan precios y el efecto riqueza; precios sobrevalorados combinados con endeudamiento excesivo pueden desencadenar ejecuciones hipotecarias y caídas de precios al subir las tasas.

Cambios recientes que modulan la transmisión

• Antes y durante el ciclo alcista pospandémico:
  • En muchos países, las tasas efectivas de las hipotecas habían disminuido a niveles no vistos en décadas.
  • El vencimiento promedio de las hipotecas aumentó y la proporción de hipotecas de tasa fija subió en muchos países.
  • Políticas macroprudenciales más estrictas mejoraron la capacidad crediticia y redujeron el apalancamiento hacia 2020.
  • La pandemia impulsó desplazamientos hacia zonas con mayor oferta de vivienda, mitigando o retrasando canales de transmisión en varios países.
• Consecuencias agregadas:
  • En economías con menos hipotecas de tasa fija, mayor deuda y oferta limitada, la transmisión se intensificó.
  • En economías donde esos factores evolucionaron opuestamente, la transmisión se debilitó.

Ciclos de relajación: características y expectativas

• Los canales de vivienda funcionan en endurecimiento y relajación; la transmisión depende de las características del mercado en cada país cuando la política cambia de sentido.
• Investigación histórica:
  • Episodios de endurecimiento suelen ser más eficaces para contener auges que los episodios de relajación de envergadura similar para estimular la demanda.
  • Ciclos de relajación amplia y coordinada en el pasado fueron seguidos por recesiones mundiales cuando la situación financiera del sector privado se deterioró.
• Condiciones actuales:
  • Los hogares en economías avanzadas gozan de una situación financiera más sólida que la observada tras la crisis financiera mundial y, en algunos casos, más sólida que la del período anterior a la pandemia.
  • No se observa un incremento significativo de la tasa de morosidad hipotecaria en el inicio del ciclo de relajación actual.
• Papel de las hipotecas de tasa fija en la relajación:
  • Una proporción elevada de hipotecas de tasa fija entorpece menos la transmisión durante una relajación al posibilitar refinanciamiento.
  • Muchos prestatarios acordaron tasas históricamente bajas en la década de 2010 y la pandemia; esas hipotecas permanecerán muy por debajo de las tasas actuales incluso tras flexibilizaciones, reduciendo los incentivos al refinanciamiento.
  • Ejemplo cuantitativo: en Estados Unidos, la tasa promedio de todos los créditos hipotecarios pendientes era de 3,9% a fines de 2024, frente al promedio de 6,7% de los nuevos préstamos fijos a 30 años; las tasas de interés tendrían que disminuir unos 3 puntos porcentuales para que el prestatario medio con un crédito de tasa fija tuviera incentivos para refinanciar su préstamo.

Implicaciones para la política y recomendaciones

• Vigilancia específica del mercado de la vivienda:
  • Los bancos centrales deberían vigilar de cerca los mercados hipotecario y de la vivienda para calibrar mejor la política monetaria, dado su papel como componente clave del mecanismo de transmisión.
• Monitorización de indicadores tempranos:
  • En países donde la transmisión vía vivienda es fuerte, el seguimiento de la evolución del mercado de la vivienda y de los coeficientes de servicio de la deuda de los hogares puede ayudar a detectar señales tempranas de sobrecalentamiento.
• Acciones y timing:
  • Si la transmisión es más débil, pueden ser apropiadas medidas anticipadas y más contundentes ante las primeras señales de presiones inflacionarias o deflacionarias.
• Reconocer la interacción con otros factores:
  • El grado de transmisión de un ciclo de relajación está condicionado por la velocidad y fuerza de la flexibilización, el traspaso a tasas de préstamos, la política fiscal y factores de oferta (por ejemplo, costo de materiales) que suelen escapar al control directo de los bancos centrales.

El mercado de la vivienda y la política monetaria. FINANZAS & DESARROLLO, Diciembre de 2024. Autores: Mehdi Benatiya Andaloussi, Nina Biljanovska, Alessia De Stefani.