Cómo detectar burbujas inmobiliarias

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Tema central: La detección temprana y la mitigación pueden ayudar a desinflar las burbujas de precios de los activos antes de que estallen.
Contexto histórico: La crisis financiera mundial de 2008–2009 se produjo en el contexto del estallido de la burbuja inmobiliaria que pocos vieron venir.
Autor: ENRIQUE MARTÍNEZ GARCÍA, vicepresidente adjunto y director del Grupo de Investigación Internacional del Departamento Internacional del Banco de la Reserva Federal de Dallas.
Observación clave: Los modelos estándar que estiman el valor intrínseco han resultado insuficientes; las técnicas recientes de series temporales y panel permiten detección en tiempo real enfocándose en patrones estadísticos (exuberancia) sin modelar directamente el valor intrínseco.

Enfoque: Detectar crecimiento explosivo de los precios (exuberancia) mediante patrones estadísticos observables.
Justificación: Evita las dificultades de estimar el valor intrínseco real de los activos y reduce el reconocimiento tardío de las burbujas.
Medidas clave a seguir:
- Precios reales de la vivienda (evitar confusiones con inflación nominal).
- Relación precio/ingreso (sustituto fiable de la relación deuda/ingreso, asumiendo relaciones préstamo/valor estables).
- Relación precio/alquiler (ancla a largo plazo similar a precio/beneficios de las acciones).
Consideraciones técnicas: Expresar precios en términos reales para evitar distorsiones en períodos de hiperinflación (casos citados: Croacia, Eslovenia e Israel a finales del siglo XX).

Base de datos: Base de datos de precios internacionales de la vivienda del Banco de la Reserva Federal de Dallas con datos trimestrales sobre precios de la vivienda y el ingreso disponible de 26 countries que se remontan hasta 1975.
Línea metodológica: Metodología de detección de la exuberancia propuesta por Peter Phillips et al.; avances citados de Phillips, Shi y Yu (2015) y Pavlidis et al. (2016).
Aplicación práctica: Observatorio Internacional de la Vivienda utiliza la base de datos y códigos para supervisión y gestión en tiempo real de riesgos para la estabilidad financiera.

Tendencias globales:
- La exuberancia de la vivienda se ha vuelto más generalizada y sincronizada en la era posterior a Bretton Woods (tipos de cambio flexibles y cuentas de capital abiertas).
- Oleada mundial de exuberancia de los precios reales de la vivienda antes de la pandemia, acelerada por la pandemia.
Asequibilidad y diferencias por país:
- La exuberancia de la relación precio/ingreso quedó circunscrita a tan solo cuatro países: Alemania, Luxemburgo, Países Bajos y Portugal, gracias a condiciones más estrictas para la concesión de préstamos y regulación prudencial.
- Contrastó con burbujas generalizadas antes de la crisis financiera mundial que afectaron la relación precio/ingreso de manera más amplia.
Motores de exuberancia:
- Crecimiento del crédito: estimula compra apalancada especulativa y puede provocar ascensos de precios no sostenibles.
- Volatilidad de mercados bursátiles: dirige inversionistas hacia la vivienda como refugio o búsqueda de rentabilidad, inflando precios.
- Flujos de capital internacional: sincronizan ciclos y generalizan la exuberancia, incrementando vulnerabilidad a crisis inmobiliarias simultáneas.
- Contagio desde otras clases de activos: crecimiento real del mercado bursátil y aumento de la pendiente de la curva de rendimientos incrementan probabilidad y persistencia de exuberancia en vivienda.

Relación precio/alquiler:
- Sirve como ancla de largo plazo para la rentabilidad del mercado de la vivienda.
- Aumentos explosivos respecto a los alquileres pueden indicar impulso especulativo no sustentado por fundamentos.
Hallazgos del Observatorio Internacional de la Vivienda:
- Desglosa la relación precio/alquiler en rentabilidad esperada y crecimiento proyectado del alquiler; el resto se atribuye a burbujas.
- Durante la pandemia, las presiones especulativas fueron limitadas; solo en Alemania y Estados Unidos se detectaron indicios claros tras ajustar por tasas de interés y alquileres.
Casos país:
- Alemania: auge prolongado, empeorado durante la pandemia, seguido de una acusada sobrecorrección; relación precio/alquiler cayó por debajo de niveles acordes con fundamentos.
- Estados Unidos: evitó en gran medida la exuberancia en la relación precio/ingreso, pero no en la relación precio/alquiler; recuperación de alquileres generó presiones inflacionarias persistentes y una política monetaria más agresiva.
- Conclusión: Asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos se redujo durante la pandemia y continúa siendo un desafío a largo plazo.

Carencia histórica: Antes de 2008–2009, escasas herramientas macroprudenciales para riesgos sistémicos; regulación prudencial centrada en instituciones individuales.
Necesidades de reforma:
- Herramientas macroprudenciales anticíclicas mejor adaptadas a los ciclos de la vivienda que a los ciclos económicos.
- Mayor coordinación internacional para atender contagio, flujos de capitales internacionales, sistema bancario paralelo y financiamiento fuera de balance.
- Comunicación clara de bancos centrales, incluidas orientaciones prospectivas de la política monetaria, para gestionar expectativas.
Enfoque integral recomendado:
- Uso de herramientas de detección temprana para identificar y monitorear burbujas de precios de la vivienda.
- Evaluación de efectos y puesta en práctica de estrategias de mitigación, incluida la orientación financiera.
- Integración de políticas monetarias y prudenciales para proteger la estabilidad financiera.
Mensaje final: Incorporar herramientas innovadoras para vigilar la exuberancia y analizar burbujas generadas por expectativas permite gestionar mejor los riesgos que estas burbujas plantean para la economía y el sistema financiero en su conjunto.

Fuente: Cómo detectar burbujas inmobiliarias, Enrique Martínez García, FINANZAS & DESARROLLO, Diciembre de 2024.