La megalópolis brasileña combina programas federales y municipales para modernizar edificios en la zona céntrica
ELIZABETH JOHNSON es directora de investigación de Brasil en TS Lombard, una consultora internacional de macroeconomía.
Las opiniones expresadas en los artículos y otros materiales pertenecen a los autores; no reflejan necesariamente la política del FMI.
São Paulo —la ciudad más grande del hemisferio sur, con una población de casi 11,5 millones— tiene un déficit habitacional de 400.000 unidades. Esta cifra supera el número total de residencias en Washington D. C. o San Francisco.
La ciudad y el resto de Brasil están haciendo un nuevo intento por solucionar un problema que se ha vuelto inseparable de la política local y nacional. En esta ocasión, São Paulo está aplicando lo aprendido hace más de 10 años, cuando el gobierno federal lanzó un programa masivo de viviendas de interés social; este programa permitió añadir más de 8 millones de unidades habitacionales, pero fue muy criticado por aumentar la desigualdad y contribuir a la expansión descontrolada de la ciudad.
São Paulo es un claro ejemplo del vertiginoso proceso de urbanización que ha transformado Brasil en los últimos 60 años. Desde 1960, el porcentaje de la población que vive en zonas urbanas creció del 45% al 87% en todo el país. El área metropolitana en expansión de São Paulo, con una población de 20 millones, incorporó aproximadamente 2 millones de nuevos residentes en los últimos 10 años, según el instituto de estadísticas de Brasil, IBGE.
La ciudad es el principal motor de la economía brasileña. Con una historia de crecimiento desordenado, São Paulo ha sido el destino de grandes oleadas de inmigración de Europa, Asia y Oriente Medio, así como también de otras partes de Brasil. Desde principios del siglo XX, olas de retirantes —como se conocía a los migrantes de la región pobre y árida del noreste— se dirigieron a São Paulo en busca de trabajo y una vida mejor.
Entre ellos estaba Luiz Inácio Lula da Silva, quien en 1952 llegó a la ciudad con siete años. Lula asumió su tercer mandato como Presidente de Brasil el año pasado, tras haber ejercido ese cargo entre 2003 y 2011. Su gobierno actual está ampliando Minha Casa, Minha Vida (MCMV), Mi Casa, Mi Vida, una política de vivienda que él mismo lanzó en 2009.
El expresidente Jair Bolsonaro, antecesor de Lula, recortó drásticamente el programa durante su gobierno. Pero Lula reactivó el MCMV tras su reelección en 2022; para ello amplió los subsidios, redujo las tasas de interés y aumentó los valores máximos de las propiedades. En un año, se vendieron más de 1 millón de unidades, la mitad de la cifra que se había fijado como meta para fines de 2026.
Desde su lanzamiento, las familias en el umbral de más bajo ingreso del programa (con ingresos que no superan los USD 516 al mes) pueden acceder a viviendas gratuitas disponibles a través de sorteos a nivel local. Pero en los primeros años del programa, la mayoría de los nuevos proyectos se encontraban lejos de los centros urbanos. Los detractores sostienen que el programa agravó la desigualdad al relegar a los más necesitados a zonas periféricas con servicios públicos insuficientes, lejanas a los centros laborales y con largos trayectos en un sistema de transporte público a menudo saturado.
Por esa razón, más de la mitad de los ganadores del sorteo terminaron renunciando al programa, según un estudio de beneficiarios realizado en Río de Janeiro, la segunda ciudad más grande de Brasil.
“Los ganadores rechazaron una vivienda gratuita al considerar que mudarse implicaba alejarse de sus trabajos y de su red de apoyo social”, comentó el economista Carlos Alberto Belchior, uno de los autores del estudio.
Los investigadores concluyeron que el programa no había logrado reducir la pobreza. Según la ubicación de la nueva vivienda, los beneficiarios tenían menos probabilidades de mantener un empleo formal después de mudarse. En zonas con limitaciones de empleo e infraestructura, los residentes pasaban menos meses al año en empleos formales y presentaban mayores tasas de rotación laboral.
El programa renovado de la administración Lula, relanzado en 2023, incluye más incentivos para mejorar el acceso a empleos y servicios. Se basa en el “Plan Maestro” de desarrollo urbano de São Paulo, aprobado en 2014, cuando Fernando Haddad, hoy ministro de Hacienda, era alcalde.
El plan se propone aumentar la densidad de población en los corredores de transporte urbano, permitiendo que los desarrolladores construyan edificios más altos, pero que a cambio aumenten el número de viviendas más pequeñas y de bajo costo. El plan duplicó las áreas prioritarias —incluido el centro moribundo de la ciudad— para la construcción de viviendas de interés social, y destinó una gran proporción del presupuesto para vivienda a la compra de terrenos para proyectos de interés social.
La zona céntrica, que fuera el centro cultural de la ciudad, ha caído en una espiral de decadencia desde fines de la década de 1960, cuando el sector bancario se trasladó primero a la todavía icónica Avenida Paulista y luego más lejos a su actual ubicación en la Avenida Faria Lima. En consecuencia, se estima que un 20% de los edificios de la zona céntrica se encuentra actualmente desocupado.
La reactivación del distrito céntrico y el acceso a viviendas de interés social se convirtieron en ejes principales de la campaña de las elecciones municipales de este año. En junio, a comienzos de su exitosa campaña por la reelección, el alcalde Ricardo Nunes anunció la expropiación de cinco edificios para convertirlos en viviendas de interés social mediante asociaciones público-privadas.
Hay otras 164 propiedades que cumplen las condiciones de expropiación. Nunes, con el respaldo del gobernador del estado de São Paulo, Tarcísio de Freitas, y de Bolsonaro, expresó que prevé colaborar con el gobierno del estado y su ambicioso plan de trasladar oficinas públicas desde la zona acomodada de Morumbi hacia el centro de la ciudad. Las viviendas constituyen un componente fundamental del programa y una parte de las 268.000 viviendas de interés social que Freitas prometió construir para fines de su mandato están en el centro.
En las elecciones de octubre, Nunes derrotó a Guilherme Boulos, quien alcanzó notoriedad nacional al promover el acceso a viviendas para personas de bajos ingresos, liderando ocupaciones de edificios abandonados como parte del Movimiento de Trabajadores Sin Techo (MTST). Su plan de vivienda incluía subsidios para empresas con proyectos MCMV situados cerca de la red de transporte y de otros servicios, y se enfocaba en edificios vacíos de diversos organismos gubernamentales. Por ejemplo, la administración federal de seguridad social tiene decenas de inmuebles vacíos en el centro que podrían modernizarse y adaptarse para ser viviendas de interés social.
El edificio Dandara, en la famosa avenida Ipiranga en el corazón de la ciudad, es una de las primeras historias de éxito de este modelo. El edificio, que antes era un tribunal federal laboral, fue ocupado en 2009 por el movimiento social Unificación de Luchas por los Alquileres y la Vivienda (ULCM). Marli Baffini, encargada del edificio, lleva casi dos décadas como activista del ULCM y reside allí desde 2017. Marli y su marido, Regis, habían solicitado préstamos hipotecarios varias veces, pero la ausencia de bienes propios y sus ingresos relativamente bajos no les permitieron acceder a ese mercado.
“No tengo palabras para expresar la alegría que sentí cuando finalmente me dieron la llave del departamento”, afirmó Marli. Anteriormente, ella y su marido alquilaban en la zona noroeste de la ciudad. Para trabajar un turno en el acomodado distrito de Moema, al otro lado de la ciudad, Regis tenía que salir de casa a las cinco de la mañana y hacer un viaje de dos horas en cada sentido.
“Hoy día, Regis apenas tarda 20 minutos en llegar al trabajo, y tenemos tres estaciones de metro a poca distancia a pie”, comentó Marli.
La empresa de ingeniería y arquitectura Integra, con sede en São Paulo, estuvo a cargo de modernizar el Dandara y trabaja estrechamente con el ULCM y otros movimientos sociales en proyectos por toda la ciudad. Los activistas tienen un papel fundamental en la toma de decisiones sobre las remodelaciones y contribuyen a su éxito, opina Adelcke Rossetto, socio fundador de Integra.
La empresa ha solicitado aprobación para otros cuatro proyectos en São Paulo liderados por movimientos sociales, dos de ellos en el centro de la ciudad.
“Las autoridades finalmente comprenden que el centro de la ciudad necesita viviendas”, señaló Rossetto. Este modelo es el más adecuado para los edificios públicos, expresó, porque el costo de comprar bienes privados para viviendas de interés social es exorbitante.
Gracias a los cambios para su reactivación, el programa MCMV es hoy uno de los principales catalizadores de la expansión del mercado de vivienda en Brasil. En el segundo trimestre de este año, el país registró cifras récord de ventas de nuevas viviendas. Casi la mitad de las más de 93.000 unidades vendidas eran viviendas nuevas del programa MCMV, según la Cámara Brasileña de la Industria de la Construcción.
Para Ricardo Zylberman, director de operaciones de la constructora de viviendas Magik LZ, si se quieren lograr resultados en este segmento, es fundamental comprender las necesidades de los compradores de viviendas de bajos ingresos y poder construir con rapidez y con presupuesto ajustado. La empresa desarrolló un listado de requisitos que garantizan los resultados de sus proyectos para el programa MCMV.
El “acceso al transporte público es fundamental”, indicó Zylberman. Las viviendas no deben estar a más de 10 minutos a pie del transporte público. Además, deben tener acceso a servicios básicos cercanos, como supermercados, farmacias y panaderías, ya que la mayoría de los residentes no tiene automóvil.
Magik adaptó sus proyectos a las necesidades cambiantes de la mano de obra local. Los salones de eventos están equipados con Internet de alta velocidad y aire acondicionado, permitiendo que también se utilicen como oficinas compartidas dada la creciente fuerza laboral remota.
“Hemos encontrado una fórmula que funciona”, afirma Zylberman. La construcción de un gran número de unidades es “un proceso industrial, que implica construir rápidamente un departamento de alta calidad que requiera poco mantenimiento”.
Para Zylberman, el centro de São Paulo sigue ofreciendo numerosas oportunidades para viviendas de interés social, dado que hay terrenos disponibles a precios razonables cerca de redes de transporte público y de comercios minoristas.
Aun así, a pesar de su escala, el programa MCMV es tan solo una pieza del rompecabezas. Inês Magalhães es vicepresidenta de Caixa Econômica Federal, el prestador hipotecario más grande de Brasil, que administra el programa. En su opinión, resolver el déficit habitacional de viviendas de interés social requiere un conjunto amplio de políticas. Entre ellas, más asociaciones entre estados, municipios y el gobierno federal, indicó, enumerando los programas estatales y locales que ofrecen subsidios a las familias para ayudarlas a conseguir el pago inicial de una vivienda.
“Obtener el pago inicial suele ser el mayor desafío para las familias que participan del MCMV, porque como la mayoría paga un alquiler, les resulta más difícil poder ahorrar”, explicó. “Brasil necesita entre 1 millón y 1,5 millones de unidades nuevas por año para evitar que se agrave el déficit habitacional. No es fácil revertir el déficit, pero con las políticas adecuadas, se pueden lograr cambios”.
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