São Paulo recupera su centro

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La megalópolis brasileña combina programas federales y municipales para modernizar edificios en la zona céntrica.
Autora: ELIZABETH JOHNSON. Diciembre de 2024.
Elizabeth Johnson es directora de investigación de Brasil en TS Lombard.

São Paulo es la ciudad más grande del hemisferio sur, con una población de casi 11,5 millones.
Déficit habitacional estimado: 400.000 unidades.
El área metropolitana de São Paulo tiene una población de 20 millones y incorporó aproximadamente 2 millones de nuevos residentes en los últimos 10 años, según IBGE.
Desde 1960, el porcentaje de la población que vive en zonas urbanas en Brasil creció del 45% al 87%.

El gobierno federal lanzó un programa masivo de viviendas de interés social hace más de 10 años que añadió más de 8 millones de unidades habitacionales.
El expresidente Jair Bolsonaro recortó drásticamente el programa durante su gobierno.
Lula reactivó el MCMV tras su reelección en 2022: amplió subsidios, redujo tasas de interés y aumentó los valores máximos de las propiedades.
En un año se vendieron más de 1 millón de unidades, la mitad de la cifra que se había fijado como meta para fines de 2026.

Modalidad de acceso: familias con ingresos que no superan los USD 516 al mes pueden acceder a viviendas gratuitas mediante sorteos locales.
Problemas observados:
- La mayoría de los proyectos inicialmente se ubicaron lejos de centros urbanos.
- Más de la mitad de los ganadores del sorteo terminaron renunciando al programa (estudio en Río de Janeiro).
- Trasladarse a zonas periféricas redujo el acceso a empleo formal; en zonas con limitaciones de empleo e infraestructura, los beneficiarios tenían menos probabilidades de mantener empleo formal y presentaban mayores tasas de rotación laboral.
Conclusión de los investigadores: el programa, en su diseño original, no había logrado reducir la pobreza cuando la ubicación de la vivienda limitaba el acceso al mercado laboral y a redes de apoyo.

El programa relanzado en 2023 incluye más incentivos para mejorar el acceso a empleos y servicios.
Se apoya en el “Plan Maestro” de desarrollo urbano de São Paulo aprobado en 2014.
Objetivos del plan:
- Aumentar la densidad de población en corredores de transporte urbano.
- Permitir edificios más altos a cambio de más viviendas pequeñas y de bajo costo.
- Duplicar las áreas prioritarias para la construcción de viviendas de interés social, incluida la zona céntrica.
- Destinar una gran proporción del presupuesto para vivienda a la compra de terrenos para proyectos de interés social.
Situación del centro:
- La zona céntrica ha declinado desde fines de la década de 1960.
- Se estima que un 20% de los edificios de la zona céntrica se encuentra actualmente desocupado.
Acciones municipales:
- Anuncio de expropiación de cinco edificios para convertirlos en viviendas de interés social mediante asociaciones público-privadas.
- Otras 164 propiedades cumplen las condiciones de expropiación.
- Plan estatal prevé que parte de las 268.000 viviendas de interés social prometidas por el gobernador Tarcísio de Freitas estén en el centro.

Caso Dandara: edificio en la avenida Ipiranga, antes tribunal federal laboral, ocupado en 2009 por ULCM; modernizado y habitado desde 2017.
- Testimonio: Marli Baffini relata reducción de tiempos de desplazamiento laboral de dos horas a 20 minutos y acceso a tres estaciones de metro a poca distancia.
Actores en la rehabilitación:
- Movimientos sociales (ULCM y otros) participan en la toma de decisiones sobre remodelaciones.
- Empresa Integra lidera modernizaciones y ha solicitado aprobación para otros cuatro proyectos liderados por movimientos sociales, dos en el centro.
Ventaja de utilizar edificios públicos: el costo de comprar bienes privados para viviendas de interés social es exorbitante.

MCMV es hoy uno de los principales catalizadores de la expansión del mercado de vivienda en Brasil.
En el segundo trimestre de este año, Brasil registró cifras récord de ventas de nuevas viviendas: más de 93.000 unidades vendidas; casi la mitad eran viviendas nuevas del programa MCMV, según la Cámara Brasileña de la Industria de la Construcción.
Experiencia de Magik LZ:
- Enfoque en entender necesidades de compradores de bajos ingresos y construir con rapidez y presupuesto ajustado.
- Requisitos clave: acceso al transporte público no mayor a 10 minutos a pie; acceso a servicios básicos cercanos.
- Adaptaciones: salones de eventos con Internet de alta velocidad y aire acondicionado que pueden funcionar como oficinas compartidas para la fuerza laboral remota.
- Modelo: proceso industrial para construir rápidamente departamentos de alta calidad y bajo mantenimiento.
Perspectiva: el centro de São Paulo ofrece oportunidades por terrenos disponibles a precios razonables cercanos a transporte público y comercios minoristas.

Necesidad de un conjunto amplio de políticas (más allá del MCMV) para resolver el déficit habitacional:
- Más asociaciones entre estados, municipios y el gobierno federal.
- Programas estatales y locales que ofrezcan subsidios para el pago inicial a familias.
Obstáculo recurrente: obtener el pago inicial es el mayor desafío para familias de bajos ingresos, especialmente quienes ya pagan alquiler y tienen dificultades para ahorrar.
Meta estimada para evitar agravamiento del déficit habitacional: Brasil necesita entre 1 millón y 1,5 millones de unidades nuevas por año.

Población de la ciudad de São Paulo: casi 11,5 millones.
Déficit habitacional: 400.000 unidades.
Unidades habitacionales añadidas por el programa federal previo: más de 8 millones.
Área metropolitana de São Paulo: 20 millones de habitantes.
Nuevos residentes incorporados en los últimos 10 años en el área metropolitana: aproximadamente 2 millones.
Porcentaje de población urbana en Brasil en 1960: 45%; actualmente: 87%.
Ingreso umbral para familias que acceden a viviendas gratuitas por sorteo: USD 516 al mes.
Unidades vendidas en el segundo trimestre: más de 93.000; casi la mitad eran MCMV.
Ventas del MCMV en un año: más de 1 millón de unidades (la mitad de la meta para fines de 2026).
Porcentaje de edificios céntricos desocupados: 20%.
Propiedades que cumplen condiciones de expropiación adicionales: 164.
Viviendas prometidas por el gobernador Tarcísio de Freitas para fines de su mandato: 268.000.
Necesidad anual estimada de unidades nuevas para evitar empeorar el déficit: entre 1 millón y 1,5 millones.

Fuente: São Paulo recupera su centro — ELIZABETH JOHNSON, Finanzas & Desarrollo, Diciembre de 2024.