L’immobilier commercial à la croisée des chemins

IMF Blog, March 29, 2021

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Les mesures d’endiguement prises en riposte à la pandémie ont entraîné la fermeture d’entreprises et de bureaux, et porté un coup sévère à la demande d’immobilier commercial, en particulier dans les segments du commerce de détail, des hôtels et des bureaux.
Au-delà des répercussions immédiates, des tendances structurelles (baisse de la demande de vente au détail physique au profit du commerce en ligne; baisse de la demande de bureaux liée aux politiques de travail à domicile) pourraient perturber durablement le marché de l’immobilier commercial et représenter une menace pour la stabilité financière.

Le secteur de l’immobilier commercial peut peser sur la stabilité financière car :
- le secteur est étendu ;
- l’évolution de ses prix tend à refléter la situation macrofinancière dans son ensemble ;
- il est fortement dépendant du financement par l’emprunt.
Dans de nombreux pays, les prêts immobiliers commerciaux constituent une part élevée des portefeuilles de prêts des banques.
Les intermédiaires financiers non bancaires (par exemple, les compagnies d’assurance, les fonds de pension ou les fonds d’investissement) jouent aussi un rôle important dans certains pays, même si les banques demeurent les plus grands fournisseurs de financement par l’emprunt au secteur de l’immobilier commercial à l’échelle mondiale.
Un choc sur le secteur peut exercer une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier commercial, portant atteinte à la capacité de remboursement des emprunteurs et pesant sur les bilans des prêteurs.
Les désalignements des prix augmentent le risque d’une chute des prix. Exemple chiffré tiré de l’analyse :
- une baisse de 50 points de base du taux de capitalisation par rapport à sa tendance historique pourrait accroître les risques de révision à la baisse de la croissance du PIB de 1,4 point de pourcentage à court terme (cumulativement sur 4 trimestres) et de 2,5 points de pourcentage à moyen terme (cumulativement sur 12 mois).

La pandémie a augmenté les désalignements des prix.
Contrairement aux épisodes précédents, ce désalignement n’est pas dû à l’accumulation d’un endettement excessif, mais à une forte baisse des recettes d’exploitation et de la demande globale d’immobilier commercial.
Avec la reprise économique, le désalignement devrait diminuer, mais des changements structurels persistants représentent un défi.
Illustration chiffrée des conséquences d’un changement structurel :
- une augmentation constante des taux d’inoccupation de l’immobilier commercial de 5 points de pourcentage (liée à une évolution des préférences des consommateurs et des entreprises) pourrait se traduire par une baisse de 15 % des justes valeurs après cinq ans.
Une grande incertitude pèse sur les perspectives, rendant difficile une évaluation définitive des désalignements des prix.

Les taux faibles et un argent bon marché permettront aux entreprises non financières de continuer d’accéder au crédit, soutenant la reprise du secteur.
Si la souplesse des conditions financières favorise une prise de risques excessive et contribue aux désalignements des prix, les autorités peuvent recourir à des instruments macroprudentiels.
Instruments et approches évoqués :
- limites à la quotité de prêt ;
- limites au ratio de couverture du service de la dette ;
- élargissement du champ d’application de la politique macroprudentielle afin d’englober les institutions financières non bancaires actives sur les marchés de financement de l’immobilier commercial ;
- recours aux tests de résistance pour déterminer le niveau adéquat des volants de fonds propres afin de couvrir l’exposition aux risques liés à l’immobilier commercial.

Andrea Deghi : expert du secteur financier dans la division analyse de la stabilité financière dans le monde du département des marchés monétaires et de capitaux du FMI. Travaux sur le risque systémique, l’intermédiation financière, les marchés immobiliers et la politique monétaire. Doctorat en économie des universités de Sienne, de Florence et de Pise.
Fabio M. Natalucci : un des directeurs adjoints du département des marchés monétaires et de capitaux, en charge du Rapport sur la stabilité financière dans le monde. Doctorat en économie à l’université de New York.

Source: L’immobilier commercial à la croisée des chemins (FMI)