Кризис доступности жилья

Source details

Canonical URL

Кризис доступности жилья

Other formats

• Markdown version
• Structured JSON version
• Bundle manifest

Bibliographic details

• Authors: DENIZ IGAN
• Published: December 6, 2024

Краткое резюме и масштабы кризиса

• Пандемия и последующее возобновление инфляции вызвали «самый тяжелый кризис доступности жилья в мире за более чем десять лет».
• Доступность жилья снизилась в США, Соединенном Королевстве, Австралии, Канаде, Германии, Португалии и Швейцарии.
• По результатам опросов общественного мнения жилье занимает первое место в списке насущных проблем домашних хозяйств, опережая здравоохранение и образование (Romei and Fleming, 2024).
• Новый межстрановой набор данных охватывает 40 стран за последние 50 лет.

Измерение доступности (методология)

• Разработан показатель доступности жилья на основе ипотеки (Biljanovska, Fu, and Igan, 2023).
• В центре подхода — способность домохозяйств регулярно осуществлять ипотечные выплаты по типичному объекту недвижимости, занимаемому семьей обычного размера, не ущемляя другие основные потребности.
• Индекс рассчитывается как отношение фактического дохода домашнего хозяйства к величине дохода, требуемой для получения типичной ипотеки.
• Интерпретация значения индекса:
  • Значение индекса выше 100 означает более доступное жилье.
  • Значения ниже 100 свидетельствуют о меньшей доступности.
• Ограничения индекса:
  • Ориентирован на потенциального владельца, финансирующего покупку с помощью ипотеки; не отражает аренду или прямые приобретения без ипотеки.
  • Фокус на среднем домохозяйстве скрывает различия по распределению доходов и между поколениями.
  • В странах с менее развитыми ипотечными рынками доступность обычно ниже и более изменчива.

Пандемия и недавнее ухудшение доступности

• Индекс резко снизился примерно за последние два года.
• США: индекс упал с показателя около 150 в 2021 году до середины интервала от 80 до 90 к 2024 году.
• Соединенное Королевство: индекс снизился со 105 в 2021 году до немногим более 70 в 2024 году.
• Аналогичное ухудшение произошло в Австрии, Канаде, Венгрии, Польше, Португалии, Турции и странах Балтии.
• Во время экономического спада, связанного с COVID-19, во многих странах произошел всплеск цен на жилье; одновременно введённые карантинные меры ограничили строительство.
• После повышения процентных ставок центральными банками цены на жилье снизились «немного», но «гораздо меньше, чем ожидалось», несмотря на резкий рост ставок по ипотечным кредитам.

Динамика доступности во времени и движущие силы

• С 1970-х до середины 1990-х годов медианный индекс был ниже 100; в конце 1990-х доступность повысилась и долго держалась выше 100 до пандемии.
• Основные компоненты индекса: номинальные ставки по ипотекам, доходы домашних хозяйств и цены на жилье.
• В середине 1970-х и начале 1980-х годов доступность снизилась из-за роста цен на жилье и повышения ставок по кредитам; доходы не поспевали.
• После мирового финансового кризиса снижение ставок и цен повысило доступность; затем пандемия вернула тренд вниз через резкий рост цен и последующее повышение ипотечных ставок.
• Межстрановые различия: в некоторых странах (например, Бельгия) более низкие ставки компенсировали умеренный рост цен; в других (например, Канада) сильный рост цен превысил эффект низких ставок.

Перспективы и сценарии

• Индекс не полностью учитывает устойчивость домовладения при шоках ставок и доходов: владельцы, обслуживающие ипотеку при низких ставках, могут утратить способность при повышении ставок.
• За полувековой период изменения в процентных ставках по ипотечным кредитам объясняли «чуть более четверти» изменений в доступности жилья.
• Большинство прогнозов предсказывают более высокие долгосрочные процентные ставки, чем до пандемии.
• При снижении ставок выход большего числа домохозяйств на рынок может увеличить спрос и подтолкнуть рост цен (Banerjee et al., 2024).

Политика и рекомендации

• Макроэкономические политики: директивные органы могут повысить вероятность благоприятного сценария, продолжая направлять экономику к мягкой посадке.
• Структурные меры:
  • Устранение нормативных барьеров для повышения эластичности предложения (регулирование строительства, ограничения на использование земли, административные требования).
  • Пересмотр строительных кодексов, которые могут выходить за рамки разумных норм и становиться обременительными.
  • Развитие конкуренции в ресурсах, строительстве и продажах; при необходимости — действия против олигополий.
• Целенаправленные меры:
  • Адресная поддержка домохозяйств с низким уровнем дохода и тех, кто живет в неформальном жилье.
  • Стимулы для застройщиков по созданию доступного жилья (например, дополнительные права на застройку).
• Широкий контекст:
  • Ускоряющееся изменение климата (повышение уровня моря, лесные пожары, экстремальные погодные явления) угрожает глобальному предложению жилья.
  • Растущая миграция увеличивает нагрузку на жилье и его доступность.
• Вывод: правительства должны разработать комплексный план для восстановления доступности жилья на устойчивой основе.

Источник: «Кризис доступности жилья», Дениз Иган, Декабрь 2024 года

Content in this bundle

• glossaryr
  • glossaryr (Markdown version)
  • glossaryr (PDF)