评估下一次房地产危机的风险
IMF Blog, April 4, 2019
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Bibliographic details
- Authors: Claudio Raddatz, Nico Valckx
- Published: April 4, 2019
要点与主要结论
- 拉斯维加斯、迈阿密和菲尼克斯发生类似全球金融危机期间那种房地产危机的可能性“相当小”。
- 多伦多和温哥华的情况“并未改善”，房价大幅下跌的风险“仍然很高”。
- 在样本中，多数发达经济体（按GDP加权），2017年底通货膨胀调整后的房价发生大幅下跌的可能性比10年前低，但仍高于历史平均水平。
- 在新兴市场，2017年的风险高于全球金融危机前夕的水平。
- 在研究的超过25%的发达经济体和近40%的新兴市场中，房价下行风险“仍然居高不下”。
- 中国尤为突出，特别是东部省份。
背景与影响机制
- 在美国和欧元区，住房建设和家居装修等相关支出占经济规模的“六分之一”，是GDP的最大组成部分之一。
- 住房抵押贷款和其他住房相关贷款是银行资产的重要组成部分；房价变化会影响银行体系的健康状况。
- 在近几十年的金融危机中，“有超过三分之二的金融危机在爆发前都出现了房价的猛涨和暴跌”。
方法与指标（“房价在险水平”模型）
- 新工具称为“房价在险水平”，用于衡量未来房地产市场下滑的可能性，补充国际货币基金组织的“经济增长在险水平”模型。
- 研究覆盖“22个发达经济体、10个新兴市场经济体以及这些国家的主要城市”的数据。
- 识别影响房价的五个条件：过去的价格上涨、经济增长、信贷繁荣、价值高估以及金融状况。
- 设定目标情形：衡量约每20年发生一次的大幅下跌（即概率为“5%”的房价下跌）是否可由上述五个条件的变化来预测。
关键统计与情景示例
- 指标读数为“负12——相当于价格下跌12%的概率为5%”，表明两年后发生金融危机的概率：
- 发达经济体：31%
- 新兴市场：10%
- 宽松信贷在短期内支撑房价，但长期可能促使家庭过度借款，从而增加泡沫破裂的风险。
- 全球主要城市的房价“同步变动”，使一国发生的冲击更有可能影响其他国家的房地产市场。
政策建议
- 不应以价格为目标，但可采取早期措施提高住户、银行和经济的韧性。
- 宏观审慎政策（在经济强劲、房地产市场高涨时收紧）的举措包括：
- 限制住房贷款占房产价值的比例。
- 将每月抵押贷款还款额限制在收入的一定比例。
- 降低中央银行利率可能仅有助于缓解近期风险（“可能仅在未来几个季度内有效”），且“仅限于发达经济体”。
- 当资本流入激增剧房价下行风险时，资本流动管理措施对这些国家可能有用。
- 还可考虑长期结构性政策（增加住房供给或实施分区限制）或财政措施（如财产税）。
结论
- 新模型为政策制定者提供了一个有益的预测工具，使其能够及时采取适当措施，防止出现类似2008年的冲击。
作者简介
- Claudio Raddatz Kiefer：现任基金组织货币与资本市场部全球金融稳定分析处的处长；曾在智利中央银行和世界银行任职；分别拥有智利大学理学学士和理学硕士学位，以及“2003年从麻省理工学院获得经济学博士学位”。
- Nico Valckx：现任基金组织货币与资本市场部的高级经济学家；此前在基金组织欧洲部、欧洲中央银行和荷兰中央银行工作；拥有鲁汶大学理学硕士学位和安特卫普大学UFSIA分院应用金融经济学博士学位。
来源：评估下一次房地产危机的风险（页面内容）