商业房地产处于十字路口

IMF Blog, March 30, 2021

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商业房地产处于十字路口

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• Authors: Andrea Deghi, Fabio Natalucci
• Published: March 30, 2021

概述与背景

• 去年采取的防疫措施使得商铺和写字楼关门歇业，并严重打击了对商业房地产的需求，影响尤为明显的领域包括零售地产、酒店和写字楼。
• 除短期冲击外，长期趋势（例如对传统实体零售的需求减少而电子商务受到青睐；居家办公政策吸引力增强导致对写字楼需求减少）使商业房地产前景蒙上阴影。
• IMF的近期分析表明，这些趋势可能扰乱商业房地产市场，并可能危及金融稳定。

与金融稳定的关联（主要发现）

• 商业房地产部门具有以下特征，使其可能对金融稳定产生重要影响：
  • 规模庞大；
  • 价格走势往往反映更广泛的宏观金融状况；
  • 严重依赖于债务融资。
• 在很多经济体，商业房地产贷款占到银行贷款组合的很大比重；在一些辖区，非银行金融中介机构（如保险公司、养老基金或投资基金）也发挥重要作用，但银行仍是全球商业房地产部门最大的债务融资提供者。
• 该部门受到负面冲击可能导致：
  • 商业房地产价格下行压力；
  • 借款人信用质量恶化；
  • 贷款人资产负债表承压。
• 价格失调的放大效应（IMF近期分析的量化结果）：
  • 如果资本化率相比历史趋势（常用失调指标）下降50个基点，会使GDP增长的下行风险在短期内（累计超过4个季度）上升1.4个百分点；
  • 在中期内（累计超过12个季度）上升2.5个百分点。

新冠疫情的影响与情景分析

• 本次价格失调的主要原因不是杠杆过度累积，而是商业房地产营业收入和总体需求的急剧下降。
• 随着经济增长势头增强，价格失调可能消失；但社会偏好的结构性转变可能带来长期挑战。
• 具体情景举例：
  • 如果商业房地产空置率永久性提高5个百分点（由于消费者和企业偏好转变），五年后公允价值可能下跌15%。

政策建议与工具

• 货币政策与融资环境：
  • 低利率和宽松货币环境将有助于非金融企业继续获得信贷，从而支持商业房地产部门的复苏。
  • 然而，如果宽松融资环境鼓励过度冒险并导致价格失调，则需要政策干预。
• 宏观审慎政策工具：
  • 可使用限制贷款价值比或偿债覆盖比等工具应对脆弱性。
  • 应设法将宏观审慎政策的覆盖范围扩大到非银行金融机构，因为它们在商业房地产融资市场中日益重要。
• 银行业韧性：
  • 开展压力测试以决定银行是否计提了充足的资本来覆盖商业房地产的风险敞口，从而确保银行部门保持强健。

不确定性与结论

• 商业房地产的前景存在巨大不确定性，因此对价格失调进行明确评估极为困难。
• 政策制定者需要在支持复苏与防范金融稳定风险之间进行权衡，利用宏观审慎工具和监管覆盖扩展来缓解潜在系统性风险。

来源：国际货币基金组织（IMF）

References

• 近期分析