利率上升没有给所有国家带来同样的压力，其中一个原因是住房市场
IMF Blog, April 17, 2024
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- 利率上升没有给所有国家带来同样的压力，其中一个原因是住房市场
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- Authors: Mehdi Benatiya Andaloussi, Nina Biljanovska, Alessia De Stefani, Rui-Mano
- Published: April 17, 2024
影响差异的总体解释
- 过去两年，各国央行通过大幅加息来应对疫情后的通货膨胀，但全球经济增长基本保持稳定，只有一些国家出现了增长减速。
- 货币政策利率上升对经济活动的影响在一定程度上取决于住房和按揭贷款市场的特征，这些特征在各国之间差异很大。
- 住房市场是货币政策传导的重要渠道：按揭贷款是家庭最大的负债，住房往往是其唯一重要的财富形式；在多数经济体，房地产在消费、投资、就业和消费者价格中也占有很大比重。
关键研究发现（住房与按揭贷款特征）
- 不同国家在按揭贷款结构上的差异显著：
- 固定利率按揭贷款在所有按揭贷款中所占比例从南非的接近零，到墨西哥或美国的95%以上。
- 货币政策对固定利率按揭贷款所占比例较低的国家的经济活动有更大的影响：
- 因为当政策利率上调并且按揭贷款利率作出调整时，房主的每月还款额会增加；而固定利率按揭贷款的家庭每月还款额不会立即变化。
- 在按揭贷款数额相对于房屋价值较高的国家，以及家庭债务与GDP比率较高的国家，货币政策的影响也更强：
- 更多家庭面临按揭贷款利率变化的风险；若债务相对于资产更高，则影响更大。
- 住房供给受限会加剧货币政策的传导：
- 利率下降可减少首次购房者的借款成本并增加需求；在供应受限下会导致房价上升，从而增加现有房主的财富并推动消费，若可用房屋作为抵押借款则更显著。
- 房价高估与脆弱性：
- 最近房价高估的国家常伴随杠杆率过高；货币政策收紧时可能引发房价下跌和房屋止赎的螺旋，导致收入和消费明显下降。
住房市场传导的变化与异质性
- 自全球金融危机和疫情大流行以来，按揭贷款和房地产市场经历多次转变：
- 在最近的加息周期开始时，经过很长一段时间的低利率，很多国家的按揭贷款利息支付水平处于历史低位，贷款的平均期限较长，固定利率按揭贷款平均所占比例较高。
- 疫情导致人口从城市中心转移到供应约束相对较少的地区。
- 结果：在一些国家，货币政策的住房传导渠道可能已经减弱，或者至少传导效应被推迟。
- 跨国异质性示例（研究中指出的方向性变化）：
- 货币政策通过住房市场的传导正在增强：加拿大、日本（固定利率按揭贷款所占比例下降、债务增加、住房供应更加紧张）。
- 货币政策通过住房市场的传导似乎有所减弱：匈牙利、爱尔兰、葡萄牙、美国（按揭贷款市场特征出现相反方向的变化）。
政策含义与校准建议
- 深入了解具体国家的住房传导渠道对于校准和调整货币政策非常重要。
- 在住房传导渠道较强的国家：
- 监测住房市场的发展和家庭债务偿付的变化，有助于发现过度紧缩的早期迹象。
- 在货币政策传导较弱的国家：
- 当过热和通胀压力的迹象首次出现时，可以尽早采取更有力的行动。
- 当前权衡：
- 多数国家的央行在实现通胀目标方面取得了重大进展。
- 如果传导效应较弱，过度收紧政策的代价总是更低一些；然而，过度收紧或让利率在更长时间内保持较高水平，现在可能是一个更大的风险。
- 虽然固定利率按揭贷款在许多国家确实变得更加普遍，但利率固定期通常较短；随着这些按揭贷款重新设定利率时，货币政策传导可能会突然变得更加有效，从而抑制消费，尤其在家庭债务负担沉重的情况下。
- 利率保持高位的时间越长，家庭感受到压力的可能性就越大，即使他们迄今受到的影响相对较小。
—本篇博客是在2024年4月《世界经济展望》第二章“感到压力？探索货币政策通过住房市场产生的影响”的基础上撰写的。本章的作者是Mehdi Benatiya Andaloussi、Nina Biljanovska、Alessia De Stefani和Rui Mano，Ariadne Checo de los Santos、Eduardo Espuny Diaz、Pedro Gagliardi、Gianluca Yong和Jiaqi Zhao。Amir Kermani是外部顾问，Jesper Lindé对建模提供了支持。