失去青睐

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• Authors: MARIA PETRAKIS
• Published: December 18, 2024

概览

• 随着房价飙升成为政治问题，多个国家正收紧对外国买家的准入或优惠。
• 文章以澳大利亚墨尔本的具体房产交易和市场观察为切入，展示全球范围内对外国购房者态度变化的多重动因与政策应对。

驱动因素与政策转向

• 对本地买家被高房价挤出市场的担忧，促使政策制定者对外国购房采取更严格措施。
• “黄金签证项目”曾被许多国家用来吸引国际资本，但也引发洗钱和国家安全担忧，导致部分国家收紧或取消相关项目。
• 财政和社会压力（如公共债务上升与住房可负担性下降）使财富与房产受更严格审查，影响超高净值人群的战略部署。

各国采取的主要措施（示例性列举）

• 澳大利亚：今年将外国人购买现房的费用提高了两倍，并对闲置房屋的外国买家加倍征税。
• 新西兰：2018年通过法律，禁止外国人购买某些住宅地产。
• 加拿大：原定于2025年1月1日到期的两年期外国人购房禁令被延长至2027年。
• 欧盟与成员国：西班牙在今年4月宣布将逐步取消其入籍投资项目；欧盟委员会已将马耳他告上欧盟法院，质疑入籍投资计划是否违反欧盟法律。
• 新加坡：将外国人支付的印花税提高了一倍，达到60%。
• 迪拜/阿联酋：提供向房地产投资者、企业家或特殊技能人士发放的无税居留权。

对本地买家的影响与市场行为

• 高端市场仍有强劲需求，部分由“缩小居住面积人士”推动，他们借助可观房产净值支付更高价格（仲量联行2024年第二季度公寓报告）。
• “父母银行”现象普遍：年轻人依靠父母借款或资助首付款。ANZ研究显示，新购25年期按揭的收入偿还比和存首付款所需时间显著上升，首次购房进入市场难度加大。
• 移民与人口增长加剧住房需求：澳大利亚人口与净海外移民的上升推动租赁与购房需求。

IMF与政策建议（来自文章中对IMF立场的引用）

• 采取综合性措施应对住房供给严重短缺问题，包括：
  • 增加建筑工人；
  • 放宽分区和规划限制；
  • 重新评估房产税（包括投资者的税收优惠）。

市场参与者观点

• Kay & Burton总经理与国际销售主管认为，尽管监管和成本上升，汇率效应和长期资产价值将维持高端豪宅需求；高端买家对额外费用或税收更不敏感，仍关注高价值资产获取。
• 学者与评论者指出：外国买家并非唯一或主要原因；移民规模与新建住房不足是重要驱动因素。

关键统计与具体数字（逐项列出原文数值）

• 肯辛顿路9号建于1890年。
• 肯辛顿路9号标价为800万澳元（合540万美元）。
• Kay & Burton自1938年起在墨尔本销售高端住宅。
• 新西兰在2018年通过限制外国人购买某些住宅地产的法律。
• 加拿大两年期外国人购房禁令原定于2025年1月1日到期，已延长至2027年。
• 莱坊（Knight Frank）2024年《财富报告》指出，2024年全球70个国家举行选举。
• 希腊于2013年启动“黄金签证”项目。
• 新加坡将外国人支付的印花税提高至60%。
• 肯辛顿路10号一套两居室公寓由一位中年男子以85.5万澳元购得，比最高报价高出7万澳元左右。
• 仲量联行（Jones Lang LaSalle）发布的是2024年第二季度的公寓报告。
• ANZ数据显示：偿还一笔全新的25年期按揭贷款的收入比例达到50.3%，创历史新高。
• ANZ数据显示：平均需10.6年时间才能攒够购房首付款。
• 澳大利亚人口截至2024年3月31日为2710万。
• 年度人口增速在2023年7月至9月达到2.6%的峰值（随后下降）。
• 在截至2024年3月31日的一年中，净海外移民达51万人；其中1月至3月就有13.4万人。
• ANZ估计：在新抵达澳大利亚的人口中，超过80%为租客。

失去青睐 — 玛丽亚 • 佩特拉基斯（Maria Petrakis）, 2024年12月