《基金组织概览》杂志 : 专家们就中国房地产市场状况 交换看法
2016年1月29日
- 新的数据揭示了中国房地产市场的供需不平衡
- 抵押贷款数据揭示了中国房屋所有人的财务稳健状况
- 会议是基金组织加强全球房地产市场监督工作的一部分
与会者在上个月深圳举行的会议上强调指出，中国全国范围的房价稳步上涨掩盖了各城市之间的巨大差别。
中国北京。北京经历了房地产市场有史以来最大的繁荣之一。（图片：istock/luxizeng）
全球住房观察
过去十年里，中国房价一直处于上涨趋势，因此，引发了有关中国房价未来走势的问题（见图1）。上月在深圳举行的会议上，中国房地产市场的主要分析人员就此提供了一些答案。
“中国房地产市场和金融稳定国际研讨会”由基金组织和香港中文大学、深圳大学及普林斯顿大学联合举办，会议就中国房地产市场提供了新的数据集，为各方面了解未来走势提供了信息。
此次会议是“全球住房观察”倡议组织的一系列会议的一部分，该倡议还就房地产市场状况提供季度更新。今天发布的更新介绍了中国房价相对全球各地房价的变化。
供需失衡
深圳会议的与会者强调，中国全国范围内的房价稳步上涨（见图1）掩盖了各城市房价之间的巨大差异。房地产专家Joe Gyourko（宾夕法尼亚大学）表示，北京“经历了房地产市场有史以来最大的繁荣之一”，但其他城市的情况则不同。Gyourko与其他合著者一起，根据政府对私人开发商的土地出售数据，构建了中国35个大城市的住宅地价指数。这些数据表明，在过去十年里，北京经通货膨胀调整的房价每年上涨了约80％，但在西安每年只上涨了10％（见图2）。
房价上涨格局是否会持续将取决于供需平衡，而且每个城市的情况各异。会上，Gyourko就35个城市住房的供需平衡情况提供了评估。他得出的结论认为，在20％的城市中，主要是北京、杭州、上海和深圳，供应仍然“低于我们预计的需求”。在图2中，这些城市以绿色显示。相反，在40％的城市中，包括西安，供应“至少比预计的需求高出30％”（图中以红色显示）。其余40％的城市为“供应略微过剩”。
住房需求和收入
这是否意味着在北京等大城市，由于不存在供大于求的问题，房价可能还会继续上涨？与会人员Wei Xiong（香港中文大学和普林斯顿大学）和Hanming Fang（宾夕法尼亚大学）表示，“不一定”。他们采用一家大银行提供的2003年至2013年的抵押贷款综合数据集，研究了中国房屋所有者的财务稳健性。
Fang表示，从积极的一面看，中国房地产市场繁荣一直伴随着收入强劲增长，而且抵押贷款首付比例较高。十年来，居民可支配收入年增长率达到9％。房屋所有者抵押贷款首付的比率超过30％。
不过，也有担忧的理由。低收入购房者的房价-收入比率（一个常用的衡量住房负担能力的指标）非常高。根据Fang的分析，在小城市，该比率为8左右，在最大城市，该比率高于10。鉴于如此高的比率，这些家庭即使收入增长情况发生微小变化，也可能给他们保持偿还抵押贷款的能力带来麻烦。Richard Koss（全球住房观察倡议）对比了美国和中国房地产市场的经验。Koss 表示，“在美国，认为房价不可能下跌的预期被证明是一个致命的错误。” “在中国，风险可能存在于市场对短期收入增长的非理性期望。”
另一个风险源是中国房地产市场与地方政府债务之间的联系。Yongheng Deng（新加坡国立大学）指出，与许多发达经济体的地方政府不同，中国的地方政府不能直接发行债券，用以资助规定的资本项目。因此，地方政府通过出售公共土地进行筹资。事实上，未来的土地出让收入将用于偿还地方政府的债务，而土地是地方政府债务最广泛使用的抵押品。因此，Deng表示，“住房和土地价格大幅下降可能会提高地方政府债务的风险水平。”在会议开幕致辞中，基金组织副总裁朱民表示，尽管存在短期风险，应注重中国的长期目标。全球金融危机之后，中国的经济增长“严重依赖信贷和投资，尤其是房地产投资”。但目前中国正在实现再平衡调整，未来的增长将更加可持续。
中国与其他国家之比较
谈及此话题，与会者也讨论了中国房地产市场的长期前景。Haizhou Huang（中国国际金融有限公司）表示，对于中国决策者来说，一个重要问题是，中国是否“将效仿欧洲或日本的模式，即建立一些拥有较大人口比例的城市”，或是在全国各地开发更多超大城市。Huang表示他支持后一种模式，此模式可以减轻大城市提供住房和其他设施的压力。
就房地产市场发展提供跨国视角是全球住房观察倡议的目标之一。之前举办了一系列汇聚世界各地房地产部门专家的会议，深圳会议是第四次。前两次会议分别在达拉斯和法兰克福召开，重点讨论发达经济体的房地产市场；第三次会议在班加罗尔举行，讨论扩展到覆盖新兴市场。在法兰克福会议上的讲话中，朱民副总裁指出，加强对房地产市场的监督反映出，“善意忽视房价暴涨的时代已经结束”。