Los bienes raíces comerciales en la encrucijada

IMF Blog, March 29, 2021

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Cierre de comercios y oficinas por medidas de contención durante la pandemia que redujeron la demanda de inmuebles comerciales, especialmente en los segmentos minoristas, de hotelería y oficinas.
Tendencias estructurales previas y acentuadas por la pandemia: decreciente demanda de tiendas tradicionales frente al avance del comercio electrónico; posible reducción de demanda de oficinas por la expansión del teletrabajo.
Estas tendencias podrían trastornar el mercado inmobiliario comercial y poner en peligro la estabilidad financiera.

El sector inmobiliario comercial puede afectar la estabilidad financiera global porque es extenso, sus precios reflejan el panorama macrofinanciero general y depende en gran medida del financiamiento a través de deuda.
En muchas economías, los préstamos inmobiliarios comerciales constituyen una parte significativa de las carteras crediticias.
En algunas jurisdicciones, los intermediarios financieros no bancarios (por ejemplo, las empresas de seguros, los fondos de pensiones o los fondos de inversión) desempeñan un papel importante, aunque los bancos siguen siendo los principales proveedores de financiamiento apalancado al sector inmobiliario comercial a nivel mundial.
Un shock adverso podría reducir los precios de los bienes raíces comerciales, dañar la calidad del crédito de los prestatarios y lastrar los balances de los prestamistas.
Desalineaciones de precios (cuando los precios del mercado se desvían de los «valores razonables») exacerban los riesgos a la baja para el crecimiento futuro del PIB:
- Una disminución de 50 puntos básicos de la tasa de capitalización respecto de la tendencia histórica podría incrementar los riesgos a la baja para el crecimiento del PIB en 1,4 puntos porcentuales a corto plazo (acumulativamente a lo largo de cuatro trimestres) y en 2,5 puntos porcentuales a mediano plazo (acumulativamente a lo largo de 12 trimestres).

Las desalineaciones de los precios son ahora más marcadas tras el impacto de la pandemia.
A diferencia de episodios previos, la desalineación actual no proviene de un apalancamiento acumulado excesivo, sino de una fuerte caída de los ingresos operativos y de la demanda global de propiedades comerciales.
A medida que la economía se recupere, es probable que la desalineación disminuya; sin embargo, los cambios estructurales en las preferencias (por ejemplo, mayor teletrabajo o consumidores que prefieren el comercio electrónico) podrían representar un reto persistente.
Escenario ilustrativo: un aumento permanente de 5 puntos porcentuales de las tasas de desocupación atribuible a cambios en las preferencias de consumidores y empresas podría hacer caer los valores razonables en 15% al cabo de cinco años.
Se enfatiza la enorme incertidumbre en torno a las perspectivas de los bienes raíces comerciales, lo que dificulta una evaluación definitiva de las desalineaciones de los precios.

Tasas bajas y condiciones financieras laxas ayudarán a las empresas no financieras a mantener el acceso al crédito, contribuyendo a una incipiente recuperación del sector inmobiliario comercial.
Si esas condiciones alientan una excesiva toma de riesgos y contribuyen a desalineaciones de precios, las autoridades podrían recurrir a herramientas macroprudenciales.
Herramientas citadas:
- Límites de la relación préstamo/valor.
- Límites de cobertura del servicio de la deuda.
Ampliación del alcance de la política macroprudencial para incluir instituciones financieras no bancarias que juegan un rol creciente en el financiamiento de bienes raíces comerciales.
Pruebas de tensión para el sector bancario como herramienta para informar decisiones sobre la idoneidad del capital reservado para cubrir exposiciones a inmuebles comerciales.

Fuente: Los bienes raíces comerciales en la encrucijada