La vivienda es uno de los motivos por los que no todos los países sufren las subidas de tasas de interés por igual
IMF Blog, April 9, 2024
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- La vivienda es uno de los motivos por los que no todos los países sufren las subidas de tasas de interés por igual
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- Authors: Mehdi Benatiya Andaloussi, Nina Biljanovska, Alessia De Stefani, Rui-Mano
- Published: April 9, 2024
Resumen ejecutivo
- Los bancos centrales han subido las tasas de interés considerablemente en los últimos dos años para combatir la inflación posterior a la pandemia.
- El crecimiento mundial se ha mantenido constante en términos generales, y la desaceleración se ha materializado solo en ciertos países.
- Parte de la heterogeneidad en el efecto de las subidas de tasas radica en las características divergentes de los mercados hipotecarios y de la vivienda entre países.
Hallazgos principales sobre cómo la vivienda actúa como canal de transmisión
- Las hipotecas son el mayor pasivo de los hogares y las viviendas a menudo representan la única forma considerable de patrimonio.
- Las propiedades inmobiliarias representan una proporción importante del consumo, la inversión, el empleo y los precios de consumo en la mayoría de los países.
- La proporción de hipotecas de tasa fija entre todas las hipotecas varía notablemente entre países: desde casi cero en Sudáfrica hasta más de 95% en México y Estados Unidos.
- La política monetaria incide más sobre la actividad en los países donde:
- la proporción de hipotecas de tasa fija es reducida (los pagos mensuales aumentan con las tasas de política monetaria si las hipotecas son de tasa variable);
- las hipotecas son mayores en comparación con el valor de las viviendas;
- la deuda de los hogares es alta como proporción del PIB.
- La transmisión es más intensa cuando la oferta de viviendas es más restringida, porque bajas tasas incrementan la demanda y, ante oferta limitada, elevan los precios de la vivienda, aumentando el patrimonio de los propietarios y su consumo, especialmente si pueden usar la vivienda como garantía.
- Donde los precios han estado sobrevaluados y hay apalancamiento excesivo, una política monetaria restrictiva puede desencadenar espirales descendentes de precios, ejecuciones hipotecarias y caídas pronunciadas del ingreso y el consumo.
Cambios recientes que han moderado o retrasado la transmisión
- Desde la crisis financiera mundial y la pandemia, varios factores han debilitado o retrasado los canales de vivienda:
- Pagos de intereses de las hipotecas estaban en niveles históricamente bajos al inicio del reciente ciclo de subidas.
- El plazo medio de vencimiento era prolongado.
- La proporción media de hipotecas de tasa fija era considerable en muchos países.
- Movimientos poblacionales fuera de centros urbanos hacia zonas con oferta menos restringida.
- Las experiencias por país varían:
- Fortalecimiento de la transmisión en países como Canadá y Japón (por reducción de la proporción de hipotecas de tasa fija, aumento de la deuda y oferta de viviendas más restringida).
- Debilitamiento de la transmisión en países como Hungría, Irlanda, Portugal y Estados Unidos (por cambios en sentido contrario).
Calibración de políticas y recomendaciones
- Es importante comprender cómo opera el canal de la vivienda en cada país para calibrar y modificar la política monetaria.
- En países con un canal de la vivienda fuerte:
- Vigilar la evolución del mercado inmobiliario y los cambios en el servicio de la deuda de los hogares puede ayudar a detectar primeros síntomas de un endurecimiento excesivo.
- En países con transmisión débil:
- Se pueden tomar medidas más contundentes y anticipadas apenas surjan señales de sobrecalentamiento y presiones inflacionarias.
Situación actual e implicaciones prospectivas
- La mayoría de los bancos centrales han logrado avances importantes hacia sus metas de inflación.
- Interpretación del análisis:
- Si la transmisión es débil, errar con un endurecimiento excesivo acarrea menos costos.
- No obstante, un endurecimiento exagerado, o dejar las tasas en niveles más altos por más tiempo, podría suponer un mayor riesgo ahora.
- Tendencias relevantes:
- Las hipotecas de tasa fija se han vuelto más comunes en muchos países, pero los períodos en que las tasas permanecen fijas tienden a ser cortos.
- A medida que vuelvan a fijarse las tasas de estas hipotecas, la transmisión podría volverse de repente más eficaz y deprimir el consumo, especialmente si los hogares están muy endeudados.
- Cuanto más tiempo se mantengan las tasas en niveles altos, mayor la probabilidad de que los hogares sientan el efecto de la subida, incluso si hasta ahora han estado relativamente protegidos.
Blog del 9 de abril de 2024 basado en el capítulo 2 de la edición de abril de 2024 de Perspectivas de la economía mundial, "¿Quién sufre por las subidas? Los efectos de la política monetaria desde la óptica de los mercados de la vivienda". Autores del blog: Mehdi Benatiya Andaloussi, Nina Biljanovska, Alessia De Stefani, Rui C. Mano; autores del capítulo: Mehdi Benatiya Andaloussi, Nina Biljanovska, Alessia De Stefani y Rui Mano, con el apoyo de Ariadne Checo de los Santos, Eduardo Espuny Diaz, Pedro Gagliardi, Gianluca Yong y Jiaqi Zhao. Amir Kermani fue asesor externo y Jesper Lindé asesoró con la modelización.