La crisis de asequibilidad de la vivienda

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Un conjunto de datos de reciente creación indica que el final de la pandemia dio paso a la peor crisis de asequibilidad de la vivienda en más de una década.
La asequibilidad se redujo en Estados Unidos, Reino Unido, Australia, Canadá, Alemania, Portugal y Suiza.
En el promedio de los países, la vivienda es menos asequible hoy que durante la burbuja de los precios inmobiliarios que precedió a la crisis financiera mundial de 2007–2008.
La vivienda figura por encima de la salud y la educación en las preocupaciones de los hogares, según encuestas de opinión pública.

Nuevo indicador: índice de asequibilidad de la vivienda basado en hipotecas (Biljanovska, Fu e Igan, 2023).
Definición: relación entre el ingreso efectivo de un hogar y el nivel de ingreso necesario para cumplir los requisitos de concesión de una hipoteca típica sobre una vivienda típica ocupada por una familia promedio.
Interpretación numérica:
- Más de 100 puntos en el índice indican una mayor asequibilidad.
- Valores por debajo de 100 indican menos asequibilidad.
Limitaciones señaladas:
- Se centra en compradores que financian con hipoteca; no capta propiedad sin hipoteca ni alquiler.
- Se refiere al hogar medio, lo que oculta variaciones en la distribución del ingreso y entre generaciones.
- No refleja plenamente variaciones específicas de países, en particular en mercados emergentes con menor desarrollo de mercados hipotecarios.

Cobertura temporal y geográfica: índice calculado para 40 países a lo largo de 50 años.
Caída súbita reciente:
- Estados Unidos: asequibilidad cayó de aproximadamente 150 puntos en 2021 hasta en torno a 85 puntos en 2024.
- Reino Unido: descenso desde 105 puntos en 2021 hasta poco más de 70 en 2024.
Otros países con caídas significativas: Austria, Canadá, Hungría, Polonia, Portugal, Türkiye y los países bálticos.
Dinámica observada:
- Durante la recesión por COVID-19, los precios de la vivienda se dispararon en muchos países.
- Al subir las tasas de interés para combatir la inflación, los precios se enfriaron solo ligeramente y menos de lo previsto, manteniendo presiones sobre la asequibilidad.

Tendencias generales:
- De la década de 1970 a mediados de la de 1990, el índice mediano estuvo por debajo de 100.
- A finales de la década de 1990 la asequibilidad mejoró y el índice superó los 100 puntos de manera sistemática, antes de retroceder en la década siguiente.
- Tras la crisis financiera mundial, la vivienda volvió a ser más asequible y los precios se mantuvieron estables hasta que terminó la pandemia.
Componentes determinantes en el tiempo:
- Tasas hipotecarias nominales.
- Ingreso de los hogares.
- Precios de la vivienda.
Ejemplos históricos:
- A mediados de la década de 1970 y principios de la de 1980, la asequibilidad se redujo por el aumento de precios de la vivienda y de las tasas de interés.
- Durante la crisis financiera mundial, cayeron los precios de la vivienda; después, las tasas bajas prolongadas mejoraron la asequibilidad.

Papel de las tasas de interés:
- En las cinco décadas estudiadas, las variaciones en las tasas de interés hipotecarias causaron poco más de una cuarta parte de las fluctuaciones de la asequibilidad.
- El índice mediano mejoró en las dos décadas anteriores a la pandemia debido fundamentalmente a las reducidas tasas de interés.
Riesgo de sostenibilidad:
- El índice no captura plenamente la sostenibilidad de la propiedad frente a shocks de tasas de interés o de ingresos; hogares solventes con tasas bajas podrían quedar incapaces si las tasas aumentan.
Factores estructurales y exógenos:
- Escasez de vivienda y elevada demanda por nueva formación de hogares.
- Aceleración del cambio climático (aumento del nivel del mar, incendios forestales, fenómenos meteorológicos extremos) que amenaza la oferta de vivienda.
- Aumento de los flujos migratorios que incrementa la presión sobre el alojamiento.

Posible mejora vía tasas:
- Una disminución de las tasas hipotecarias podría ayudar, aunque es poco probable que mejore mucho la situación.
- La mayoría de los pronósticos prevén tasas de interés a largo plazo más altas que las registradas antes de la pandemia.
- A medida que las tasas se reducen, más hogares pueden entrar al mercado, lo cual puede aumentar la demanda y elevar los precios.
Conclusión sobre escenarios:
- Restablecer la asequibilidad sin una caída acusada de los precios de la vivienda es posible pero complejo y limitado si se depende solo de la política monetaria.

Macroeconómicas:
- Las autoridades macroeconómicas deben continuar guiando sus economías hacia un aterrizaje suave para incrementar las probabilidades de un escenario favorable.
Estructurales (prioritarias):
- Eliminar obstáculos regulatorios para mejorar la elasticidad de la oferta (códigos de construcción, restricciones de uso del suelo, requisitos administrativos), evitando trámites excesivamente onerosos.
- Desmantelar oligopolios en recursos, construcción o venta cuando existan problemas de competencia.
Intervenciones más quirúrgicas:
- Proporcionar ayudas focalizadas a hogares de ingreso bajo o a personas en asentamientos informales.
- Ofrecer incentivos a empresas desarrolladoras para construir unidades habitacionales asequibles, por ejemplo mediante derechos de desarrollo adicionales.
Enfoque integral:
- Abordar la crisis de asequibilidad de manera sostenible y por medio de un plan integral que tenga en cuenta riesgos climáticos y migratorios.

Fuente: La crisis de asequibilidad de la vivienda — Deniz Igan, FINANZAS & DESARROLLO, Diciembre de 2024.