Évaluer les risques d’une prochaine crise immobilière

IMF Blog, April 4, 2019

Source details

Le risque d’une crise immobilière comparable à celle de la crise financière mondiale est "plutôt faible" pour des villes comme Las Vegas, Miami et Phœnix, mais "élevé" pour Toronto et Vancouver.
L’outil House Prices at Risk (prix de l’immobilier à risque) du FMI évalue la probabilité d’une forte baisse des prix immobiliers et s’appuie sur le modèle Growth at risk.
L’étude utilise des données de 22 pays avancés, de 10 pays émergents et des principales villes de ces pays.
Pour la fin de l’année 2017, et dans la plupart des pays avancés de l’échantillon (pondérés par le PIB) :
- La probabilité d’une chute brutale des prix de l’immobilier corrigés de l’inflation était plus faible qu’en 2007-2008, mais restait supérieure à la moyenne historique.
Pour les pays émergents en 2017 :
- Le risque était plus élevé qu’à la veille de la crise financière mondiale.
Les risques à la baisse des prix immobiliers demeurent élevés dans plus de 25 % des pays avancés et dans près de 40 % des pays émergents.
La Chine, notamment ses provinces de l’Est, présente des risques particulièrement marqués.
La construction de logements et les dépenses connexes représentent "un sixième de l’économie des États‑Unis et de la zone euro".

Cinq conditions identifiées comme ayant une incidence sur les prix de l’immobilier :
- les précédentes hausses des prix,
- la croissance économique,
- les expansions du crédit,
- la surévaluation,
- les conditions de financement.
Question centrale du modèle : si l’on vise les fortes baisses des prix immobiliers ("celles ayant généralement lieu environ tous les 20 ans (et dont la probabilité de se produire est de 5 %)"), peut‑on les prévoir en observant ces cinq conditions ?
Exemple de scénario : durcissement des conditions de financement + ménages très endettés + prix immobiliers tendus => nette diminution attendue des prix immobiliers.

Il existe une forte corrélation entre les prix de l’immobilier, le système financier et l’économie, particulièrement lorsque les prix baissent.
Les fortes hausses de prix alimentées par un accès facile au crédit peuvent, à long terme, inciter à un endettement excessif et favoriser une récession.
Les prix de l’immobilier dans les plus grandes villes du monde évoluent de concert, ce qui accroît la probabilité que des chocs se propagent entre marchés.

Estimation empirique fournie par l’étude :
- Si l’évaluation donne la valeur -12 (ce qui correspond à une probabilité de 5 % qu’une baisse des prix de 12 % se produise), alors :
- la probabilité qu’une crise financière ait lieu deux ans plus tard est de 31 % dans les pays avancés,
- et de 10 % dans les pays émergents.

Les autorités peuvent prendre des mesures préventives pour améliorer la résilience des ménages, des banques et de l’économie sans nécessairement agir directement sur les prix :
- durcir les politiques macroprudentielles lorsque l’économie est vigoureuse et l’immobilier en expansion (exemples : restreindre le montant du prêt immobilier en fonction de la valeur du bien ; limiter l’ampleur des remboursements hypothécaires mensuels en fonction du revenu);
- réduire les taux d’intérêt de la banque centrale peut n’atténuer les risques qu’à court terme ("jusqu’à quelques trimestres") et n’aurait d’effet que dans les pays avancés;
- des mesures de gestion des flux de capitaux peuvent aider si une forte hausse des flux accentue les risques à la baisse des prix immobiliers;
- recours possible à des instruments structurels à long terme (pour accroître l’offre de biens immobiliers ou imposer des restrictions géographiques);
- mesures budgétaires, notamment l’impôt foncier.
Conclusion de politique : l’outil House Prices at Risk est un instrument utile pour permettre aux dirigeants de prendre des mesures en temps voulu et prévenir des crises comparables à celle de 2008.

Source: Évaluer les risques d’une prochaine crise immobilière.