岐路に立つ商業不動産部門
IMF Blog, March 29, 2021
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- 岐路に立つ商業不動産部門
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Bibliographic details
- Authors: Andrea Deghi, Fabio Natalucci
- Published: March 29, 2021
概要
- パンデミックの蔓延防止策により小売り、ホテル、オフィス等の商業不動産セグメントへの需要が甚大な打撃を受けた。
- eコマースの普及や在宅勤務の促進により、商業不動産市場の見通しが不透明化している。
- IMFの最近の分析は、これらの傾向が商業不動産市場の混乱をもたらし、金融安定性を脅かす可能性があることを示している。
金融安定性とのつながり
- 商業不動産部門は規模が大きく、価格の動きがマクロ経済・金融の全体像を反映しやすく、借入依存度が高い。
- 多くの国で、商業不動産ローンは銀行の貸付ポートフォリオの大部分を占める。
- 世界的には銀行が最大の資金提供者であるが、地域によっては保険会社や年金基金や投資ファンドなどのノンバンク金融仲介機関も重要な役割を果たしている。
- 商業不動産部門への悪影響は以下を通じて金融安定性リスクを高めうる：
- 商業不動産価格の下落圧力
- 借り手の信用度低下
- 貸し手のバランスシート圧迫
- 価格の不均衡が拡大し、商業不動産市場の価格が「適正価格」から乖離した場合、価格下落リスクが高まる。
- IMFの分析例：
- 還元利回りがその歴史的トレンドから50ベーシスポイント低下した場合（不均衡の一般的な指標）、GDP成長率の下方リスクは
- 短期的には4四半期にわたり累計で1.4%ポイント高まる可能性がある
- 中期的には12四半期にわたり累計で2.5%ポイント高まる可能性がある
コロナ禍の影響と不均衡の性質
- IMFの分析では価格の不均衡が増加したことが明らかになっている。
- 今回の不均衡は過度なレバレッジの蓄積からではなく、営業収益と商業不動産の全体需要の両方が急激に落ち込んだことから生じている。
- 景気回復に伴い不均衡は解消される可能性が高いが、社会における選好の変化による潜在的構造変化は持続的な課題となる。
- 例：消費者や企業の選好の変化により商業用物件の空室率が永続的に5%ポイント上昇した場合、5年後には適正価格の15%下落につながる可能性がある。
- 商業不動産部門の見通しには非常に大きな不確実性があり、価格の不均衡を決定的に評価することは極めて難しい。
金融安定性リスクに対処するための政策的示唆
- 低金利や緩和的金融環境は非金融企業の信用アクセスを助け、商業不動産部門の回復に寄与しうる。
- ただし、緩和的金融環境が過剰なリスクテイクを促し価格の不均衡に寄与した場合、政策当局はマクロプルーデンス政策ツールキットを活用できる。
- 具体的に考えられる対応策：
- 融資における担保掛け目の設定
- 元利返済金の制限
- マクロプルーデンス政策の適用範囲を幅広くし、ノンバンク金融機関も含めることの検討（商業不動産市場においてノンバンクの重要性が増しているため）
- 商業不動産向け貸出に対応する資本バッファーが十分であるか判断するためのストレステストの活用
- これらの手段は、商業不動産部門から波及する金融安定性リスクを低減する上で有用であると示唆される。
出典: https://www.imf.org/ja/blogs/articles/2021/03/29/blog-commercial-real-estate-at-a-crossroads-032921-gfsr-analytical-chapter3
Content in this bundle
- 商業不動産: 新型コロナ危機中と危機後の金融不安定化リスク; March 29, 2021