Оценка риска следующего спада на рынке жилья
IMF Blog, April 4, 2019
Source details
- Canonical URL
- Оценка риска следующего спада на рынке жилья
Other formats
Bibliographic details
- Authors: Claudio Raddatz, Nico Valckx
- Published: April 4, 2019
Ключевые выводы
- Новый инструмент МВФ для оценки «рисков для цен на жилье» связывает финансовые условия и угрозу экономического спада через модель риска для роста.
- Исследование охватывает данные от 22 стран с развитой экономикой, 10 стран с формирующимся рынком и крупных городов в этих странах.
- В конце 2017 года шансы значительного падения цен на жилье, скорректированных с учетом инфляции, в большинстве стран с развитой экономикой в выборке, взвешенных по ВВП, были ниже, чем 10 лет назад, но оставались выше исторических средних значений.
- В странах с формирующимся рынком риски в 2017 году были выше, чем накануне мирового финансового кризиса.
- Риски снижения цен на жилье остаются повышенными более чем в 25 процентах стран с развитой экономикой и достигли почти 40 процентов в странах с формирующимся рынком, охваченных исследованием.
- Китай, особенно его восточные провинции, выделяется повышенными рисками.
Почему цены на жилье важны для экономики
- Расходы на жилищное строительство и связанные расходы составляют одну шестую экономики США и стран зоны евро.
- Ипотечные и другие связанные с жильем кредиты составляют большую часть банковских активов во многих странах, поэтому изменения цен на жилье влияют на надежность банковской системы.
- Более двух третей финансовых кризисов в последние десятилетия предшествовал цикл подъемов и спадов цен на жилье.
Модель и подход
- Выделены пять параметров, влияющих на цены на жилье: прошлый рост цен, экономический рост, кредитные бумы, завышение стоимостной оценки и финансовые условия.
- Анализ направлен на прогнозирование значительных падений цен на жилье, которые происходят примерно каждые 20 лет (то есть имеют 5‑процентную вероятность).
- Пример сценария: ужесточение финансовых условий + высокая задолженность домашних хозяйств + завышенные цены на жилье => повышенная вероятность очень значительных снижений цен на жилье.
Статистика и сценарии риска
- Значительные падения цен на жилье рассматриваются как события с вероятностью 5 процентов (примерно раз в 20 лет).
- Значение показателя минус 12 (соответствующее 5‑процентной вероятности падения цен на 12 процентов) указывает:
- вероятность в 31 процент финансового кризиса в странах с развитой экономикой двумя годами позже;
- 10‑процентную вероятность финансового кризиса в странах с формирующимся рынком двумя годами позже.
Синхронность и динамика во времени
- Цены на жилье в крупных городах во всем мире меняются параллельно, что повышает вероятность того, что шок в одной стране повлияет на рынки жилой недвижимости в других регионах.
- Умеренно легкие условия кредитования поддерживают цены на жилье в краткосрочном плане, но в длительной перспективе могут способствовать чрезмерному заимствованию и увеличению вероятности спада.
Варианты мер политики
- Макропруденциальные меры в условиях здоровой экономики и бума на рынке жилья:
- ограничение отношения суммы жилищного кредита к стоимости недвижимого имущества;
- установление лимита на отношение месячных платежей по ипотечным кредитам к доходам.
- Снижение процентной политики центрального банка:
- может помочь лишь снижению краткосрочных рисков (до нескольких кварталов вперед);
- эффект наблюдается только в странах с развитой экономикой.
- Меры по управлению потоками капитала могут помочь в ситуациях, когда увеличение притока капитала вызывает повышение рисков снижения цен на жилье.
- Другие инструменты политики для рассмотрения:
- долгосрочные структурные меры (увеличение предложения на рынке жилья, изменения в зонировании);
- фискальные меры, такие как налоги на имущество.
Практическое значение
- Инструмент МВФ служит прогнозным средством для директивных органов, позволяя своевременно принимать меры по повышению устойчивости домашних хозяйств, банков и экономики и предотвращению кризиса, подобного мировому финансовому кризису 2008 года.
Источник: Клаудио Раддатс и Нико Валкс, 4 апреля 2019 г., «Оценка риска следующего спада на рынке жилья», МВФ