Коммерческая недвижимость на распутье
IMF Blog, March 29, 2021
Source details
- Canonical URL
- Коммерческая недвижимость на распутье
Other formats
Bibliographic details
- Authors: Andrea Deghi, Fabio Natalucci
- Published: March 29, 2021
Основные наблюдения и направление воздействия
- Опустевшие офисные здания, сокращенное время работы магазинов и невероятно низкие цены на гостиничные номера — признаки воздействия пандемии.
- Ограничительные меры, введенные в прошлом году в ответ на пандемию, привели к закрытию предприятий и офисов и нанесли сокрушительный удар по спросу на коммерческую недвижимость, особенно в розничном, гостиничном и офисном сегментах.
- Появление тенденций: сокращение спроса на традиционные невиртуальные розничные точки в пользу электронной торговли; сокращение спроса на офисные помещения вследствие распространения политики работы из дома.
- Эти структурные сдвиги могут нарушить работу рынка коммерческой недвижимости и создать угрозу для финансовой стабильности.
Связь с финансовой стабильностью
- Сектор коммерческой недвижимости:
- является обширным сектором, колебания цен в нем обычно отражают более широкую макрофинансовую картину;
- в значительной степени зависит от долгового финансирования.
- В многих странах кредиты в секторе коммерческой недвижимости составляют значительную долю кредитного портфеля банков.
- Небанковские финансовые посредники (например, страховые компании, пенсионные фонды или инвестиционные фонды) играют важную роль в некоторых юрисдикциях, хотя банки остаются крупнейшими источниками долгового финансирования для сектора в глобальном масштабе.
- Неблагоприятный шок для сектора может:
- оказать понижательное давление на цены на коммерческую недвижимость;
- негативно сказаться на кредитоспособности заемщиков;
- негативно повлиять на балансы кредиторов.
- Ценовые несоответствия усиливают понижательные риски для роста ВВП:
- падение уровня капитализации на 50 базисных пунктов относительно его исторической тенденции может увеличить понижательные риски для роста ВВП на 1,4 процентного пункта в краткосрочной перспективе (совокупно в течение четырех кварталов) и на 2,5 процентного пункта в среднесрочной перспективе (совокупно в течение 12 кварталов).
Воздействие COVID-19 и неопределенность прогноза
- Анализ показывает увеличение ценовых несоответствий в результате пандемии.
- В отличие от предыдущих циклов, текущее несоответствие вызвано не чрезмерным ростом левериджа, а резким падением операционных доходов и спроса на коммерческую недвижимость.
- По мере активизации экономики несоответствие, вероятно, будет сокращаться.
- Потенциальные структурные изменения (изменение предпочтений потребителей и компаний) создадут дополнительные трудности:
- постоянное увеличение доли незанятых площадей в секторе коммерческой недвижимости на 5 процентных пунктов может привести к падению справедливой стоимости на 15 percent через пять лет.
- Прогноз для коммерческой недвижимости крайне неопределен, что затрудняет точную оценку ценовых несоответствий.
Роль директивных органов и политические рекомендации
- Низкие ставки и «легкие деньги» помогут нефинансовым компаниям сохранять доступ к кредиту и поддержат восстановление сектора коммерческой недвижимости.
- Однако если мягкие финансовые условия поощряют чрезмерное принятие рисков и способствуют ценовому несоответствию, директивные органы могут использовать макропруденциальные инструменты:
- ограничения отношения суммы кредита к стоимости залога (LTV);
- ограничения коэффициента обслуживания долга (DSTI/DSCR и пр.).
- Директивные органы могут рассмотреть расширение охвата макропруденциальной политики на небанковские финансовые учреждения, которые становятся все более важными игроками на рынках финансирования коммерческой недвижимости.
- Для обеспечения устойчивости банковского сектора стресс-тесты могут помочь в обосновании решений о достаточности резервов капитала для покрытия рисков в секторе коммерческой недвижимости.
Андреа Деги и Фабио М. Наталуччи, 29 марта 2021 г.