В условиях, когда взлет цен на недвижимость становится политическим фактором, некоторые страны начинают отворачиваться от иностранных покупателей.
МАРИЯ ПЕТРАКИС, внештатный журналист в Мельбурне.
Мнения, выраженные в статьях и других материалах, принадлежат авторам и не обязательно отражают политику МВФ.
Построенный в 1890 году викторианский дом с четырьмя спальнями по адресу Кенсингтон-роуд, 9, по многим параметрам идеально подходит иностранным покупателям, с которыми Росс Сэвас, управляющий директор агентства недвижимости Kay & Burton, общается регулярно. Расположение в одном из самых престижных районов Мельбурна, под сенью деревьев, импозантный фасад, оранжерея, элегантный сад и близость к первоклассным школам — все это складывается в цену 8 миллионов австралийских долларов (5,4 миллиона долларов США).
Агентство Kay & Burton продает элитную недвижимость в Мельбурне с 1938 года, и иностранцы всегда были в числе основных клиентов. По словам Сэваса, особенно их интересуют дома у воды, поместья, новостройки и жилье в комплектации «заезжай и живи».
«Города на восточном побережье особенно манят комфортом, безопасностью и высоким качеством жизни: здесь рестораны мирового уровня, прекрасные магазины, медицина и школы, ― говорит он. ― Для наших клиентов-иностранцев Австралия во многих смыслах «земля обетованная».
Вместе с тем, преимущества, какими обладает дом на Кенсингтон-роуд, привлекают и австралийцев, хотя среднестатистическому покупателю он не по карману. В ответ на сложившееся в обществе мнение, что из-за богатых чужаков цены стали запредельными, австралийское правительство в этом году в три раза повысило пошлины для иностранцев, покупающих недвижимость на вторичном рынке, и удвоило налоги для тех из них, у кого в домах никто не живет.
Такое происходит не только в Австралии. Из-за опасений по поводу роста цен отношение к продаже жилья иностранцам меняется во многих странах. В 2018 году в Новой Зеландии приняли закон, запрещающий иностранным гражданам приобретать некоторые виды недвижимости. А в Канаде двухлетний запрет на покупку жилья иностранцами, истекающий 1 января 2025 года, был продлен до 2027 года.
Как указано в «Отчете о благосостоянии (2024)», подготовленном глобальной консалтинговой фирмой в сфере недвижимости Knight Frank, в 2024 году в 70 странах прошли выборы, и клиенты, рассматривающие покупку заграничной недвижимости, столкнулись с массой нововведений: где-то вводятся запреты на сделки с иностранцами или сдачу жилья туристам, где-то меняются градостроительные нормы и налоги на недвижимость.
«Когда в странах с развитой экономикой госдолг стремительно растет, а доступность жилья падает, политики начинают еще пристальнее отслеживать ситуацию с благосостоянием и недвижимостью, что вынуждает лиц со сверхвысоким уровнем дохода учитывать в своих стратегических планах дополнительное измерение», ― пишет в отчете Кейт Эверетт-Аллен, руководитель отдела международных и страновых исследований.
Золотые обещания
Самые разные страны уже давно пользуются тем, что богатые люди покупают недвижимость за рубежом: кто-то стремится поднять качество жизни своей семьи и дать детям хорошее образование, кто-то ― защитить состояние от высоких налогов на родине, а кто-то и сокрыть нечестно нажитое от компетентных органов.
Так называемые «золотые визы» ― вид на жительство или гражданство в обмен на определенные инвестиции, обычно в недвижимость, ― которые раньше предоставляли только малые островные государства, например Сент-Китс и Невис, теперь, благодаря притоку долларов, которыми располагали иностранные покупатели, становятся распространенной практикой во все большем количестве стран.
Так, Греция запустила программу «золотых виз» в 2013 году во время борьбы с долговым кризисом, поставившим под угрозу ее членство в еврозоне. В Португалии действует похожий режим для «непостоянных резидентов», которые платят налоги по пониженной ставке.
Однако эти программы вызвали обеспокоенность властей в связи с тем, что права гражданства и постоянного жительства в таких государствах Европейского союза, как Греция и Португалия, достаются преступникам и используются для отмывания денег. Похожие опасения возникают и в других странах, предоставляющих состоятельным иностранцам стимулы для инвестирования в недвижимость.
В апреле этого года о сворачивании своей программы заявила Испания. Европейская комиссия, полагая, что схема «гражданство за инвестиции» противоречит законам ЕС, обратилась в Суд ЕС с жалобой на программу, предлагаемую Мальтой.
Пока некоторые страны отменяют стимулы, привлекавшие иностранцев (в Сингапуре, чтобы улучшить ситуацию с доступностью жилья, подняли гербовый сбор, уплачиваемый иностранцами при покупке недвижимости, в два раза, до 60 процентов), другие по-прежнему завлекают клиентов. Например, Дубай предлагает вид на жительство в свободных от подоходного налога ОАЭ инвесторам в недвижимость, предпринимателям и квалифицированным специалистам, таким как врачи и разработчики ПО.
Банк папы с мамой
А недавно чуть дальше по Кенсингтон-роуд, в многоквартирном доме под номером 10, баталии за место в престижном квартале развернулись между покупателями другого разряда. На торги была выставлена квартира с двумя спальнями, и аукционист изо всех сил пытался поднять цену хотя бы на несколько тысяч долларов.
«Вот ваш новый дом!» ― выкрикивал он, похлопывая по ладони свернутыми в трубочку рекламными проспектами и указывая на того, кто назвал последнюю цену, а сам тем временем перечислял кафе, остановки общественного транспорта и прочие преимущества Саут-Ярры, зажиточного района старого Мельбурна. Собравшиеся вежливо поаплодировали, когда торги закончились и квартира досталась мужчине средних лет, который купил ее для дочери за 855 000 австралийских долларов (примерно на 70 000 долларов дороже верхней границы оценки).
Разумеется, нельзя во всех жилищных проблемах винить богатых иностранцев. Благодаря начавшемуся в 1980-х годах подъему стоимости недвижимости поколение австралийских домовладельцев вошло в число самых состоятельных в мире.
Согласно отчету компании Jones Lang LaSalle о рынке квартир за второй квартал 2024 года, в престижных спальных районах недалеко от делового центра Сиднея наблюдается высокий спрос на «бутиковые» проекты класса люкс за счет владельцев дорогих домов, которые ищут жилье поменьше и готовы платить выросшие цены.
Некоторые помогают своим детям. Молодые австралийцы, если им не хватает денег на первый взнос по ипотеке, иногда обращаются за помощью в «банк папы с мамой». Они пользуются высокой кредитоспособностью своих родителей, чтобы приобрести жилье (как ту квартиру на Кенсингтон-роуд), или просят их помочь с первым взносом (по данным банка ANZ, на то, чтобы скопить эту сумму, теперь может уйти более десятка лет).
Исследование ANZ говорит о том, что по всей Австралии людям, не имеющим недвижимости, выйти на рынок жилья становится все труднее. Для обслуживания долга по новой 25-летней ипотеке сейчас потребуется 50,3 процента дохода ― рекордный показатель, а накопление денег на первый ипотечный взнос в среднем занимает 10,6 года.
По представлениям австралийцев, свое жилье ― залог благосостояния. Когда люди прикидывают, сколько нужно отложить на пенсию, исходят из того, что у них будет собственный дом.
Но дискуссия по этому вопросу в обществе становится все более напряженной: из-за подорожания недвижимости для молодых австралийцев, а также наиболее уязвимых групп населения все менее доступной становится не только покупка, но даже аренда жилья.
«С жильем беда, но дело главным образом не в покупателях-иностранцах, ― считает Алан Колер, автор книги «Два лагеря: жилищные беды Австралии и как с ними справиться» (“The Great Divide: Australia’s Housing Mess and How to Fix It”). ― Пустующие дома принадлежат в основном не иностранцам. Скорее, можно говорить о [высоком] уровне иммиграции на фоне малых объемов строительства».
Согласно последним данным Демографического центра, на 31 марта 2024 года население Австралии оценивается в 27,1 миллиона человек. Хотя ежегодный прирост населения замедлился по сравнению с пиковым показателем 2,6 процента, достигнутым в июле–сентябре 2023 года, чистая миграция ― чистое увеличение или сокращение населения в результате иммиграции и эмиграции ― составила 510 000 за год, предшествовавший 31 марта 2024 года, и 134 000 только за период с января по март, а это способствовало внушительному росту спроса на жилье.
По оценкам ANZ, более 80 процентов из тех, кто приезжает в Австралию, снимают жилье. Ограничение на количество иностранных студентов, которое правительство ввело в августе, было воспринято отчасти как попытка снизить нагрузку на рынок аренды жилья.
В последнем заявлении миссии МВФ по Австралии говорится, что для преодоления существенного дефицита жилья необходим комплексный подход, который включал бы в себя увеличение числа работников строительной отрасли, смягчение правил зонирования и градостроительных норм и пересмотр налогов на собственность (включая налоговые льготы для инвесторов).
В то же время Джейми Ми, глава направления международных продаж в Kay & Burton, считает, что благодаря ситуации с курсами валют и способности австралийской недвижимости со временем не терять в цене спрос в премиальном сегменте, несмотря на перемены в настроениях, останется высоким.
«Не вижу серьезного спада уверенности у иностранных покупателей, ― говорит она. ― Покупателей в высшем сегменте дополнительные пошлины и налоги не так волнуют; для них главное ― приобрести ценные активы».
По данным Knight Frank, Австралия остается главным направлением для богатых китайцев, желающих купить недвижимость за рубежом.
В конечном счете надо отметить, что в своих жилищных бедах Австралия не уникальна. «Кризис с доступностью жилья наблюдается во всем мире, ― говорит Колер. ― Но каждая страна несчастлива по-своему (и по своим причинам), как писал Толстой о несчастливых семьях».
© 2026 International Monetary Fund. All rights reserved.
