Рынки жилья и денежно-кредитная политика
Source details
- Canonical URL
- Рынки жилья и денежно-кредитная политика
Other formats
Bibliographic details
- Authors: MEHDI BENATIYA ANDALOUSSI, NINA BILJANOVSKA, ALESSIA DE STEFANI
- Published: December 4, 2024
- DOI: https://doi.org/10.1257/aer.20141313
Краткий обзор
- В конце 2021 года центральные банки начали ряд наиболее значительных и скоординированных повышений процентных ставок за четыре десятилетия для сдерживания всплеска инфляции после пандемии.
- Исследования, приведенные в главе апрельского выпуска доклада «Перспективы развития мировой экономики» 2024 года МВФ, указывают, что одна из главных причин различий в передаче денежно-кредитной политики между странами — характеристики рынков жилья и ипотечного кредитования.
- Жилье и ипотека: ипотечные кредиты часто самое крупное обязательство домашних хозяйств; жилье — наиболее значительная форма богатства; сектор недвижимости влияет на потребление, инвестиции, занятость, потребительские цены и финансовые посредники.
Каналы передачи через рынок жилья
- Канал денежных потоков:
- Изменения директивной ставки напрямую влияют на ежемесячные платежи по ипотеке при наличии переменной процентной ставки, что подавляет располагаемый доход и потребление (ссылка на Di Maggio et al.).
- Канал ожиданий/премии за риск:
- Проценты влияют на учетные ставки и ожидания относительно будущей прибыли, изменяя спрос на кредиты, их срок и, как следствие, цены на жилье и условия кредитования.
- Эффект благосостояния и кредит под залог жилья:
- Колебания цен на недвижимость влияют на потребление через эффект богатства и объем обеспеченного кредита (ссылка на Mian and Sufi).
Факторы, определяющие силу передачи воздействия
- Доля фиксированных ипотек:
- Относительная степень действия канала денежных потоков определяется долей ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой в общем объеме непогашенных ипотечных кредитов.
- Доля фиксированных ставок может варьироваться от почти нулевой в Южной Африке до более чем 95 процентов в Мексике или США.
- Уровень задолженности домашних хозяйств:
- Чем больше число домохозяйств с долговыми обязательствами и чем выше объемы заимствования, тем сильнее влияние изменений ставок.
- Предложение жилья:
- Передача воздействия сильнее там, где предложение жилья более ограничено, поскольку снижение ставок ведет к росту цен в условиях ограниченного предложения.
- Предшествующее переоценивание цен:
- Периоды чрезмерного роста цен обычно сопровождаются чрезмерным заимствованием; повышение ставок в таких условиях может вызвать отчуждение заложенной недвижимости и падение потребления.
Изменения после глобального финансового кризиса и пандемии (ослабление передачи)
- Тенденции:
- В начале цикла повышения ставок после пандемии эффективные ставки по ипотекам во многих странах были на самых низких уровнях за несколько десятилетий.
- В 2010-х годах и в начале 2020-х годов вырос средний срок погашения ипотечных кредитов и доля фиксированных ставок во многих странах.
- Макропруденциальная политика ужесточена, что улучшило кредитоспособность и снизило долговую нагрузку к 2020 году.
- Пандемия привела к перемещению населения из городских центров в районы с более высоким предложением жилья.
- Последствия:
- В ряде стран указанные изменения ослабили или замедлили действие некоторых каналов передачи денежно-кредитной политики.
- Тем не менее в странах с низкой долей фиксированных ипотек, высоким уровнем задолженности и ограниченным предложением жилья передача воздействия усилилась.
Особенности цикла смягчения политики и роль фиксированных ставок
- Асимметрия ужесточения и смягчения:
- Периоды ужесточения, как правило, сильнее ограничивают подъемы, чем периоды смягчения стимулируют спрос (ссылка на Tenreyro and Thwaites).
- Исторически крупные циклы смягчения часто предшествовали глобальным рецессиям; менее прочные балансы частного сектора увеличивали продолжительность спадов, несмотря на смягчение (ссылка на Mian, Rao, and Sufi).
- Роль высокой доли фиксированных ипотек в текущем цикле:
- Рекордно высокая доля ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой ослабляет передачу воздействия в фазе ужесточения, но в фазе смягчения фиксированные ставки в меньшей степени её ослабляют из-за потенциала рефинансирования (ссылка на Eichenbaum, Rebelo, and Wong).
- Однако многие заемщики в 2010-х годах и во время пандемии зафиксировали рекордно низкие фиксированные ставки, которые могут оставаться значительно ниже нынешних ставок даже при смягчении политики. Это снижает стимулы к рефинансированию.
Конкретный пример (США, средние ставки)
- По данным правительства США по состоянию на середину 2024 года:
- средняя процентная ставка по всем непогашенным ипотечным кредитам составляла 3,9 процента;
- средняя ставка 6,7 процента по новым кредитам с фиксированной процентной ставкой со сроком погашения 30 лет.
- Последствие:
- Для того чтобы у среднего заемщика с фиксированной ставкой был стимул к рефинансированию, ставки по ипотечным кредитам должны снизиться приблизительно на 3 процентных пункта.
Политические выводы и рекомендации
- Центральным банкам следует внимательно отслеживать рынки жилья и ипотечного кредитования с учетом специфики страны:
- В странах с сильной передачей через рынок жилья мониторинг динамики цен на жилье и коэффициентов обслуживания долга домашних хозяйств может выявить ранние признаки чрезмерного ужесточения политики.
- В странах с более слабой передачей можно на раннем этапе принимать более решительные меры при появлении признаков инфляционного или дефляционного давления.
- Учитывать множество каналов:
- Степень передачи любого цикла смягчения зависит от скорости и масштаба смягчения, передачи на ссудные ставки, налогово-бюджетной политики и факторов предложения (например, стоимости материалов), многие из которых вне прямого контроля центробанков.
- Значимость рынков жилья:
- Рынки жилья и ипотечных кредитов являются ключевым компонентом механизма передачи денежно-кредитной политики и требуют внимательного наблюдения при выверке политики.
Авторы: Мехди Бенатия Андалусси; Нина Биляновска; Алессия де Стефани.
Content in this bundle
- glossaryr