La solution au problème d’accessibilité du logement au Canada : construire plus

IMF Blog, October 2, 2019

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Publication : le 2 octobre 2019
Auteurs : Michal Andrle, Cheng Hoon Lim et Troy Matheson
Problème central : la cherté du logement au Canada (notamment à Vancouver et Toronto) rend l’accès à la propriété difficile et contribue à l’endettement record des ménages canadiens.
Observation clé : les politiques qui augmentent la capacité d’emprunt des ménages peuvent, à court terme, accentuer la hausse des prix immobiliers si l’offre de logements ne s’accroît pas.

Mécanisme principal :
- La baisse des taux d’intérêt au cours des dernières décennies a augmenté la capacité d’emprunt des ménages.
- À court terme, si l’offre de logements reste inchangée, l’augmentation de la capacité d’emprunt stimule la demande et provoque une hausse des prix.
Méthodologie mentionnée :
- Calcul du prix « atteignable » d’un logement à partir du prêt hypothécaire maximal qu’un ménage peut obtenir en fonction de la mise de fonds et du coût du service de la dette.
- Comparaison entre l’évolution des prix des logements dans onze régions métropolitaines de recensement du Canada et la capacité d’emprunt des ménages.
Tendances observées :
- Le prix médian des logements dans la plupart des villes canadiennes tend à augmenter au même rythme que la capacité d’emprunt et la dépasse parfois.
- À Toronto et à Vancouver, les prix ont dépassé le prix atteignable, entraînant une longue période de surévaluation.
- Au fil des ans, le revenu des acheteurs a augmenté et depuis 20 ans, les taux d’intérêt ont considérablement diminué, rendant les prêts plus élevés accessibles.
- Conséquences : augmentation des mises de fonds en pourcentage du revenu et augmentation du ratio des prêts à la valeur des logements.

Scénario attendu :
- Si les taux d’intérêt hypothécaires stagnent et que la croissance des revenus ralentit, les ménages n’auront plus accès à des prêts hypothécaires aussi élevés.
- Résultat probable : baisse de la demande de logements, diminution des prix et retour à une plus grande accessibilité.
Risque associé :
- Si la baisse des prix des logements est trop abrupte, il pourrait y avoir perturbation du marché.

Principes généraux : les administrations régionales et fédérale doivent coordonner une stratégie globale d’augmentation de l’offre.
Mesures recommandées :
- accélérer la fourniture de terrains immédiatement constructibles ;
- abréger le processus d’obtention des permis de construire et de rezonage ;
- accroître la transparence du processus d’approbation et la certitude quant à son déroulement ;
- limiter dans le temps les plans de développement afin d’éviter les retards de construction ;
- réévaluer les politiques de contrôle des loyers pour accroître l’offre de logements locatifs et procurer aux ménages un plus vaste choix ;
- évaluer l’offre de mesures d’incitation aux promoteurs immobiliers pour les amener à construire davantage de logements spécialement adaptés et ainsi rééquilibrer l’offre de logements locatifs.

Initiatives signalées comme positives :
- création d’un groupe d’experts sur l’avenir de l’offre de logements et l’abordabilité ;
- élargissement de l’initiative de financement de la construction de logements locatifs afin de stimuler l’offre d’unités de logement locatives à l’intention des ménages à revenu moyen.

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