中国の不動産部門：中期的な成長鈍化を管理する
IMF News, February 2, 2024
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- Published: February 2, 2024
概要
- 不動産は長い間、中国経済にとって重要な役割を果たしてきた。
- 同部門は、経済活動の20%を占めている。
- 当局は同部門をより適切で持続可能な規模に移行させるため、リスク抑制と再編支援に注力している。
主要な現状と課題
- 市場低迷は3年目に入っている。
- 住宅着工件数は、パンデミック前の水準と比較して60%超減っており、過去30年間で世界が経験した最大の住宅不況でのみ目の当たりにした歴史的に急速なペースで縮小した。
- 多くの開発業者は経営が立ち行かなくなったが、貸し手が不良債権の計上を遅らせることができる規則が一因で破産を回避している。
- 一部の都市が販売価格に関する規則やガイダンスを通じて価格下落を抑えようとしているため、住宅価格の下落は緩やかである。
- 構造的要因（人口動態の変化、都市化のペース鈍化、人口減少）により、新たな住宅需要は今後数年で減少する見通し。
- 過去10年間の多額の公的補助金により、古い建物から新しい住宅への移転が進んだため、今後の需要増は制約されやすい。
- 土地売却による歳入の低迷で地方自治体の財政が制約されている。
シナリオと見通し（中期）
- ファンダメンタルズ分析に基づき複数シナリオを作成。
- これらのシナリオの下、不動産投資は2022年の水準を30%から60%下回る可能性が高く、回復は極めて緩やかになる。
- 手頃な価格の住宅や都市再開発への今年計画されている支出増加は、投資減少の一部を相殺し得るが、問題を抱えた開発業者の過剰な住宅在庫を十分に相殺することはできない。
リスクの所在
- 不動産部門の主要な脆弱性は依然対処されておらず、持続可能性に対するリスクが残る。
- 銀行のバランスシートや不動産価格への波及リスクは、規則による不良債権計上の遅延や地方の価格維持策により現時点では抑えられているが、構造的調整圧力が続く限り顕在化する可能性がある。
政策提言（要点）
- 住宅価格をより市場ベースで調整し、過剰債務に陥った開発業者を迅速に再編することにより、在庫解消と価格下落懸念の和らげを図る。
- 銀行が開発業者の不良債権の計上を回避することを認める規則は段階的に廃止するべきである。
- 将来のリスク蓄積を防ぐため、有望な開発業者を支援し、規制を強化すること。
- 消費者保護と信頼回復のために、購入済み住宅について開発業者が完成できないリスクに対する購入者保険の提供を促進すること。
- 販売前融資の利用に関する厳格なエスクロー規則は、住宅購入者の法的保護の改善に寄与する。
- 全国的な固定資産税の導入および年金もしくはその他の貯蓄の選択肢の改善は、家計の住宅投資依存を減らすのに役立つ。
- 地方政府の土地販売や不動産活動への依存を減らすため、歳入と歳出の構造的なミスマッチを解消する財政改革が必要である。
ヘンリー・ホイルとソナリ・ジェイン＝チャンドラ 著, 2024年2月2日