(Aerial view of Tashkent in Uzbekistan / photo: iStock)

《基金组织概览》杂志 : 专家们就中国房地产市场状况 交换看法

2016年1月29日

  • 新的数据揭示了中国房地产市场的供需不平衡
  • 抵押贷款数据揭示了中国房屋所有人的财务稳健状况
  • 会议是基金组织加强全球房地产市场监督工作的一部分

会者在上个月深圳举行的会议上强调指出,中国全国范围的房价稳步上涨掩盖了各城市之间的巨大差别。

全球住房观察


过去十年里,中国房价一直处于上涨趋势,因此,引发了有关中国房价未来走势的问题(见图1)。上月在深圳举行的会议上,中国房地产市场的主要分析人员就此提供了一些答案。

“中国房地产市场和金融稳定国际研讨会”由基金组织和香港中文大学、深圳大学及普林斯顿大学联合举办,会议就中国房地产市场提供了新的数据集,为各方面了解未来走势提供了信息。

此次会议是“全球住房观察”倡议组织的一系列会议的一部分,该倡议还就房地产市场状况提供季度更新。今天发布的更新介绍了中国房价相对全球各地房价的变化。

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供需失衡

深圳会议的与会者强调,中国全国范围内的房价稳步上涨(见图1)掩盖了各城市房价之间的巨大差异。房地产专家Joe Gyourko(宾夕法尼亚大学)表示,北京“经历了房地产市场有史以来最大的繁荣之一”,但其他城市的情况则不同。Gyourko与其他合著者一起,根据政府对私人开发商的土地出售数据,构建了中国35个大城市的住宅地价指数。这些数据表明,在过去十年里,北京经通货膨胀调整的房价每年上涨了约80%,但在西安每年只上涨了10%(见图2)。

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房价上涨格局是否会持续将取决于供需平衡,而且每个城市的情况各异。会上,Gyourko就35个城市住房的供需平衡情况提供了评估。他得出的结论认为,在20%的城市中,主要是北京、杭州、上海和深圳,供应仍然“低于我们预计的需求”。在图2中,这些城市以绿色显示。相反,在40%的城市中,包括西安,供应“至少比预计的需求高出30%”(图中以红色显示)。其余40%的城市为“供应略微过剩”。

住房需求和收入

这是否意味着在北京等大城市,由于不存在供大于求的问题,房价可能还会继续上涨?与会人员Wei Xiong(香港中文大学和普林斯顿大学)和Hanming Fang(宾夕法尼亚大学)表示,“不一定”。他们采用一家大银行提供的200​​3年至2013年的抵押贷款综合数据集,研究了中国房屋所有者的财务稳健性。

Fang表示,从积极的一面看,中国房地产市场繁荣一直伴随着收入强劲增长,而且抵押贷款首付比例较高。十年来,居民可支配收入年增长率达到9%。房屋所有者抵押贷款首付的比率超过30%。

不过,也有担忧的理由。低收入购房者的房价-收入比率(一个常用的衡量住房负担能力的指标)非常高。根据Fang的分析,在小城市,该比率为8左右,在最大城市,该比率高于10。鉴于如此高的比率,这些家庭即使收入增长情况发生微小变化,也可能给他们保持偿还抵押贷款的能力带来麻烦。Richard Koss(全球住房观察倡议)对比了美国和中国房地产市场的经验。Koss 表示,“在美国,认为房价不可能下跌的预期被证明是一个致命的错误。” “在中国,风险可能存在于市场对短期收入增长的非理性期望。”

另一个风险源是中国房地产市场与地方政府债务之间的联系。Yongheng Deng(新加坡国立大学)指出,与许多发达经济体的地方政府不同,中国的地方政府不能直接发行债券,用以资助规定的资本项目。因此,地方政府通过出售公共土地进行筹资。事实上,未来的土地出让收入将用于偿还地方政府的债务,而土地是地方政府债务最广泛使用的抵押品。因此,Deng表示,“住房和土地价格大幅下降可能会提高地方政府债务的风险水平。”在会议开幕致辞中,基金组织副总裁朱民表示,尽管存在短期风险,应注重中国的长期目标。全球金融危机之后,中国的经济增长“严重依赖信贷和投资,尤其是房地产投资”。但目前中国正在实现再平衡调整,未来的增长将更加可持续。

中国与其他国家之比较

谈及此话题,与会者也讨论了中国房地产市场的长期前景。Haizhou Huang(中国国际金融有限公司)表示,对于中国决策者来说,一个重要问题是,中国是否“将效仿欧洲或日本的模式,即建立一些拥有较大人口比例的城市”,或是在全国各地开发更多超大城市。Huang表示他支持后一种模式,此模式可以减轻大城市提供住房和其他设施的压力。

就房地产市场发展提供跨国视角是全球住房观察倡议的目标之一。之前举办了一系列汇聚世界各地房地产部门专家的会议,深圳会议是第四次。前两次会议分别在达拉斯法兰克福召开,重点讨论发达经济体的房地产市场;第三次会议在班加罗尔举行,讨论扩展到覆盖新兴市场。在法兰克福会议上的讲话中,朱民副总裁指出,加强对房地产市场的监督反映出,“善意忽视房价暴涨的时代已经结束”。