房地产市场崩溃了吗？

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返归基础

许多人都渴望拥有自己的房子，但房子却变得越来越难以负担

很少有经济问题会像住房一样争议不断。能否买得起房是许多人（尤其是年轻人）最忧心的问题，因为买房的愿望似乎越来越难以企及。房地产市场崩溃了吗？

十九世纪的哲学家托马斯·卡莱尔（Thomas Carlyle）曾对经济学家提出著名抨击，批评他们机械地将“需求和供给”当作每个问题的答案。但这个答案无疑是所有对房价似乎不间断上涨的解释的起点：收入和人口增长提高了住房需求，除非供给跟上，否则房价将继续上涨。

以加拿大为例。自2016年以来，房价（经通胀调整后）以每年约5%的速度上涨，这源于收入和人口（包括大量移民）的稳定增长。但住房供给却没有跟上。加拿大按揭贷款和住房公司（CMHC）估计，本国约4100万人口面临350万套住房的短缺。在其他国家，类似的供需失衡也在不断推高房价。

需求放大

当然，经济学家也认识到，住房与人们购买的其他产品不同。住房是一笔重要的长期购买和投资——对大多数人来说，是最大的一笔；并且，购房资金通常来自借款。这会产生两个重要后果。首先，这使得住房需求对未来房价的预期和社会观点十分敏感。通常，如果有观点认为明天房价会更高，那么人们会以高价购入房产，因为他们害怕错失良机。

诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒（Robert Shiller）因发现对未来房价不切实际的预期导致房地产市场泡沫而闻名。2003年，席勒指出，美国房价与人们的收入和租金极不匹配，这表明房价没有经济基本面的支撑。席勒认为，房价泡沫是由社会观点和信仰造就的，往往通过口口相传而被放大，从而产生了强大的对价格不断上涨的集体预期。

第二个后果是住房需求对按揭贷款的供应和成本非常敏感。放宽贷款标准可能导致房价大幅上涨，就像2008-2009年全球金融危机前夕的情景。但即使贷款标准不变，也可能存在与信贷供应相关的放大效应。随着房价攀升，抵押给贷款人的房产的价值也会升高，这可能导致银行提供更多信贷，从而进一步推高房地产市场价格。席勒指出，认为房价会一直上涨的错误观念导致了高风险的贷款和投资。这些做法，再加上将高风险贷款作为证券出售，在市场不稳定状况显现时加剧了冲击。

供给约束

需求放大解释了房价大幅上涨的大部分原因，但供给约束同样发挥了重要作用。建造房屋需要安排融资、申请许可和获得批准，之后还有漫长的施工期。即使在最好的情况下，住房供给也需要一段时间才能赶上住房需求。

例如，正如国际货币基金组织（IMF）的一项评估所指出的，加拿大每年必须建造50万套住房，才能跟上不断增长的需求。然而，在过去的二十年里，加拿大每年只建造了15万到25万套住房。为增加住房供给，当局正在缩短申请许可的时间，腾出未使用的政府土地用于住房建设，并解决建筑工人短缺的问题。然而，这些措施需要一定时间才能见效。

许多其他法规和分区要求大幅增加了供给滞后性。经济学家爱德华·格莱泽（Edward Glaeser）和约瑟夫·吉尤科（Joseph Gyourko）指出，土地用途的限制性规定对建筑密度起到约束作用，从而抑制了住房供给并推高了价格。因此，在纽约等受到规定严格限制的城市，房价的大幅上升超出了建筑成本。相比之下，由于规定宽松并且土地供应充足，休斯顿等城市拥有大量可负担的住房。

全球因素

房地产市场越来越受到国外因素的影响。外国购房者的资本流入正在推升许多国家的住房需求。这些资本流入是由几个因素驱动的：财富增加，尤其是在新兴市场；2008年至2021年期间，利率处于历史低位，促使投资者通过将储蓄投资于房地产来寻求收益；以及资本流向避险住房市场。例如，研究人员表明，伦敦高端住房市场的价格往往会随着地缘政治风险的上升而上涨。

这些全球趋势虽然使一些较富裕的房主受益，但往往使当地居民更难踏上购房之路，导致政策制定者对外国购房者施加限制并规范面向游客的短期出租行为。2018年，新西兰通过了一项法律，禁止外国购房者购买部分住宅房产。五年后，加拿大沿用了其做法，颁布了类似的禁令，并对违规者处以重罚。

市场管理

简言之，经济学家虽然并没有放弃将供求作为解释房地产市场的框架，但确实认识到，由于价格预期、信贷供应和资本流动放大了需求，再加上严格的供给约束，可能导致供需之间的严重失衡。同样，帮助住房市场更好运行的政策应对措施必须也是多方面的。

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为管理信贷供应，监管机构使用微观审慎政策，例如对按揭贷款资产进行风险加权，这要求银行保留一定数量的资本以应对高风险按揭贷款。这些政策越来越多地得到了宏观审慎政策的补充，以确保整个金融体系的安全。常用的政策包括：对偿债额与收入之比设置限制，以防止家庭承担相对于其收入而言金额过大的按揭贷款；以及限制贷款价值比，这能控制按揭贷款相对于房产价值的规模，因此实际上规定了最低首付金额。

中央银行还通过提高政策利率来管理房地产市场，因为政策利率的上调会导致按揭贷款利率上升以及住房贷款成本增加。但由于政策利率上调会影响所有其他经济部门，而不仅仅是房地产部门，因此货币政策并非管理房地产市场的精准工具。

当局可能需要考虑实施更多的政策来管理外国购房者的住房需求增长，其中许多购房者使用现金而不是按揭贷款来购房，从而绕过了当地银行监管机构实施的各种规定。在这种情况下，对非居民购房者收取附加费可以减少现金充裕但不受当地贷款规则限制的外国购房者的需求。例如，新加坡当局在2013年将外国购房者支付的印花税税率提高了一倍，至60%，以缓解这个城市国家的住房压力。

然而，供求的基本原则最终仍然适用。高房价在很大程度上可以用可售住房太少这一简单事实来解释。当这种情况发生时，仅仅试图帮助人们买房——使用以需求为中心的政策，如关注债务收入比、贷款价值比或调整利率——是行不通的。解决方案必须是以供给为中心的政策。而最重要的是，我们必须建造更多的住房。

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海茨 • 阿希尔（Hites Ahir）是IMF研究部的资深研究官。

文章和其他材料中所表达的观点均为作者个人观点，不一定反映IMF的政策。

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