Des ponts plutôt que des murs

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La macroéconomie « laisse de côté les évolutions microéconomiques » et, selon Edward Leamer (Université de Californie à Los Angeles), « it was futile to analyze business cycles without paying attention to the housing sector » (cité via « Housing IS the Business Cycle »).
Leamer note que presque toutes les récessions aux États-Unis depuis la seconde guerre mondiale ont été précédées de difficultés dans le secteur du logement.
Le logement aide à expliquer les périodes d’expansion et de récession : il faut « jeter des ponts entre la macroéconomie et l’économie immobilière plutôt que de les cloisonner ».

Dans les pays de l’OCDE, « les prix de l’immobilier ont augmenté de près de 40 % en termes réels au cours des dix dernières années ».
Aux États-Unis, « cette hausse est d’environ 50 % ».
La demande a été stimulée par la croissance démographique et la hausse des revenus; l’offre n’a pas suivi, en partie à cause de « règles d’occupation des sols » qui limitent la densité.
Conséquences sociales et économiques relevées :
- « 60 % des 18–29 ans se déclarent modérément ou fortement préoccupés par la recherche d’un logement adéquat ».
- En Colombie, l’OCDE estime que « 82 % des locataires du quintile de rémunération le plus bas versent plus de 40 % de leurs revenus à des propriétaires privés ».
Les entreprises signalent des pressions sur leurs coûts salariaux et une augmentation du budget alloué au coût de la main-d’œuvre liée à l’accessibilité du logement.

Les prix élevés des biens immobiliers et des loyers peuvent pousser à « l’endettement excessif ».
Le FMI a montré que l’emprunt des ménages peut stimuler la croissance à court terme, mais entraîne à long terme une baisse de la consommation, un ralentissement économique et une hausse du chômage.
Exemple : en Chine, la « dégradation du marché du logement a eu une incidence majeure sur la consommation » et une chute des prix immobiliers pourrait conduire à une spirale de défauts impactant le système financier.

Le rôle du logement a surpris les macroéconomistes lors du regain d’inflation en 2021–22 ; les prix de l’immobilier et des loyers ont pesé sur la mesure du coût de la vie.
Les banques centrales ont dû évaluer dans quelle mesure le relèvement des taux d’intérêt affecterait le secteur du logement et l’économie globale.
Canaux et facteurs déterminants cités :
- « La part des prêts hypothécaires à taux fixe » : presque nulle en Afrique du Sud; « supérieure à 95 % aux États-Unis et au Mexique ».
- Le niveau d’endettement des propriétaires.
- L’ampleur des restrictions imposées à l’offre.
- L’appréciation des prix immobiliers et leur possible surévaluation.
Ces canaux évoluent dans le temps : « la part des prêts hypothécaires à taux fixe a, par exemple, récemment augmenté dans de nombreux pays »; l’accès au refinancement « varie selon les pays et selon les périodes ».
Conclusion opérationnelle : pour ajuster la politique monétaire, il est « indispensable d’avoir une compréhension fine du marché immobilier d’un pays ».

Se loger est traité comme un besoin fondamental et un droit dans la Déclaration universelle des droits de l’homme de 1948 et plusieurs autres traités.
Le logement est peu présent dans les objectifs de développement durable : il est à peine mentionné, alors que son accessibilité est un problème omniprésent dans de nombreuses grandes économies.
L’attention politique se manifeste : le logement a été « au cœur de plusieurs campagnes électorales nationales et locales ».

Nécessité de « jeter des ponts » entre macroéconomie et économie immobilière pour mieux anticiper crises et effets des politiques (ex. crise financière mondiale de 2008–09, regain d’inflation 2021–22).
Comprendre le marché immobilier d’un pays (structures de financement, restrictions d’offre, niveau d’endettement, accès au refinancement) est crucial pour concevoir des politiques macroéconomiques et monétaires efficaces.
Le logement mérite une place plus centrale dans l’agenda des politiques publiques et des objectifs de développement, compte tenu de ses impacts sur l’inflation, la consommation, l’emploi, et l’équité intergénérationnelle.

Des ponts plutôt que des murs — Prakash Loungani, Finances & Développement, Décembre 2024.