Afrique : loger une population croissante

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Afrique : loger une population croissante

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• Authors: KECIA RUST
• Published: December 10, 2024

Contexte et enjeux

• Les villes africaines sont dominées par l’économie informelle, qui concentre la majorité des emplois, des migrants et des jeunes et façonne fortement le logement urbain.
• Le logement est central pour la croissance urbaine : un logement convenable et abordable conditionne où et comment les gens vivent, travaillent et accèdent aux services, et il peut soutenir un aménagement urbain efficace et la densification démographique.
• Dans de nombreuses villes africaines, la construction de logements et le financement résidentiel se font principalement de manière informelle (transactions de main à la main, tontines, coopératives d’épargne et de crédit, envois de fonds) plutôt que par des canaux réglementés.
• Les procédés informels sont décrits comme inefficaces, coûteux, opaques et usuriers, mais aussi souples, réactifs et peu restrictifs à l’entrée, reflétant les priorités et capacités de la majorité des habitants.

Rôle des technologies

• Objectif : tirer parti des plateformes numériques, de la technologie mobile, de l’analyse des données et des systèmes de ville intelligente pour relier la souplesse de l’informalité aux processus de gouvernance structurés nécessaires à une croissance durable.
• Chaîne de blocs (blockchain) :
  • Peut créer des registres de propriété foncière décentralisés ou des titres numériques exécutoires pour contourner les lourdeurs administratives.
  • Utilisée par des établissements de crédit hypothécaire pour l’inscription de privilèges sur des biens hors du système cadastral officiel.
  • Testée dans des quartiers informels, notamment à Kumasi (Ghana) où un registre unique des propriétés foncières a été établi et les titres physiques numérisés.
• Démarches de titularisation foncière :
  • En 2013, le Rwanda a mis en œuvre un programme de régularisation comprenant bornage, attribution et cadastrage numérique de toutes les parcelles.
  • En 2023, le Rwanda a totalement dématérialisé la délivrance de titres fonciers avec le système de certificat électronique e-Title, permettant un accès rapide et à moindre coût sur le site officiel de l’Autorité foncière nationale.
• Crédit et évaluation du risque :
  • Les technologies permettent de mieux quantifier le risque et d’établir des possibilités de rendement pour encourager l’accès à la propriété.
  • À Djibouti, un guichet hypothécaire garantit des prêts d’un montant maximal de 10 millions de francs Djibouti (56 000 dollars) pour les ménages vulnérables, définis comme des ménages au revenu mensuel compris entre 80 000 et 270 000 francs Djibouti (450–1 518 dollars).
• Plateformes mobiles et inclusion des petits promoteurs :
  • Dans certains pays, dont le Nigéria, des applications mobiles permettent aux constructeurs informels et aux petits promoteurs d’accéder à des marchés plus vastes, d’intégrer des réseaux formalisés de commerce et de distribution, et de fournir des antécédents exploitables par les prêteurs.
• Géomatique et données spatiales :
  • Les systèmes d’information géographique, les drones et l’imagerie satellite aident à cartographier l’économie informelle et, en fournissant des données en temps réel sur les habitats et activités économiques, permettent aux urbanistes de mieux comprendre et réagir à la dynamique informelle.
  • Le Centre pour le financement du logement abordable en Afrique, conjointement avec le Lincoln Institute of Land Policy, va explorer ces politiques et pratiques au Kenya au cours de l’année à venir.
• Effets sur l’abordabilité et les marchés :
  • Le prêt électronique et la chaîne de blocs réduisent le coût des transactions et facilitent des formules de location avec option d’achat.
  • Exemple : un promoteur immobilier au Mozambique a constaté qu’avec l’utilisation de cette technologie, les logements qu’il construit étaient accessibles à 80 % de la population — alors qu’auparavant ils n’étaient accessibles qu’à 3 % de la population selon le modèle hypothécaire existant.

Principales conclusions et orientations pour les décideurs

• Comprendre l’informalité : il ne s’agit pas d’éliminer l’informalité ni de se fier aveuglément aux dispositifs formels, mais de comprendre les causes et les fonctions de l’informel pour en tirer parti.
• Intégrer technologies et gouvernance : utiliser la blockchain, la numérisation des titres, les plateformes mobiles, les SIG, les drones et l’imagerie satellite pour relier la flexibilité du secteur informel aux processus réglementaires et de financement formels.
• Cibler les investissements : une meilleure compréhension du marché informel aide les investisseurs publics et privés (institutionnels ou particuliers) à orienter les investissements vers le segment de marché approprié et à créer un marché viable, accessible et utile pour l’ensemble des citadins.
• Encourager des mécanismes de financement inclusifs : garantir des produits financiers adaptés (par exemple garanties, prêt électronique, location-vente) pour étendre l’accès au logement aux ménages vulnérables et aux petits promoteurs.

Article rédigé par KECIA RUST, administratrice du Centre for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF).