В городах Африки преобладает неформальный сектор. Творческие, хаотичные центры, куда стекаются ищущие работу, мигранты и молодежь, где явно в изобилии пробки на дорогах, уличная торговля и неформальное жилье, они, тем не менее, являются динамичными экономическими центрами и играют ключевую роль в способности Африки достичь ожидаемого экономического роста.
Центральную роль в городах играет жилье. Достаточное и доступное жилье является одним из ключевых факторов роста городов, поскольку, помимо самого процесса строительства, оно напрямую влияет на то, где и как люди живут, работают и получают доступ к услугам. Если жилье тщательно спланировано и интегрировано в городскую инфраструктуру, оно может способствовать эффективному городскому развитию, регулировать и использовать возможности, связанные с увеличением плотности населения, а также стимулировать экономический рост на местном уровне.
Но в городах Африки неофициальные строители строят больше домов, чем официальные. Кредитование покупки жилья или инвестирование в него чаще происходят неофициально — из рук в руки, через ассоциации или кооперативы взаимного кредитования или в форме денежных переводов, — чем официально через регулируемые каналы. И хотя неофициальные процессы в конечном счете неэффективны и дороги, непрозрачны и спекулятивны, они также отличаются гибкостью и быстротой реакции, а также небольшим количеством барьеров для входа на рынок. И, что особенно важно, они отражают приоритеты, потребности и возможности большинства людей на континенте.
В этой неформальной среде технологии предлагают ценные возможности для поддержки рынка жилья. Используя цифровые платформы, мобильные технологии, аналитику данных и системы умного города, администрации городов и их сотрудники могут обеспечить связь между адаптивной гибкостью неформальной экономики и структурированными процессами управления, необходимыми для обеспечения устойчивого роста. Задача директивных органов, регулирующих органов и частного сектора состоит не в том, чтобы ограничить неформальную деятельность посредством ложного доверия к формальной, а в том, чтобы использовать ее возможности путем более полного понимания того, что является причиной неформальности и способствует ей. Это поможет инвесторам — государственным или частным, институциональным или индивидуальным — нацелить инвестиции в жилье в правильном направлении, на правильный рынок, а также создаст устойчивый рынок, к которому все жители города имеют доступ и которым могут пользоваться.
Технологические возможности
Технологию распределенных реестров можно использовать для создания децентрализованных реестров собственности или обеспеченных правовой санкцией цифровых контрактов, которые позволяют обойтись без громоздких бюрократических процедур. Эта технология используется операторами ипотеки в ряде стран для регистрации залоговых прав на недвижимость вне официальной кадастровой системы, которой доверяют меньше. Этот подход также был опробован в неформальных поселениях, в том числе в КУМАСИ (ГАНА), где был составлен единый реестр земельных владений, а бумажные документы были переведены в цифровой формат.
Мобильные приложения в таких странах, как НИГЕРИЯ, позволяют неофициальным строителям и небольшим застройщикам получить доступ к более крупным рынкам. Эти платформы способствуют быстрому, интуитивно понятному участию на рынке, а также позволяют их пользователям принимать участие в формализованных системах торговли и распределения. Показатели деятельности пользователей являются основой для принятия кредиторами решений о предоставлении кредита, что в свою очередь способствует росту и дальнейшему развитию малого бизнеса.
Кредитный андеррайтинг является одной из областей, в которой технологии могут помочь в более точной количественной оценке риска и тем самым в определении возможности получения прибыли. Стремясь содействовать доступу к финансовым услугам, правительство ДЖИБУТИ учредило гарантийный фонд, включающий резерв в размере до 10 миллионов джибутийских франков (56 000 долларов США) для так называемых «рискованных домашних хозяйств», зарабатывающих от 450 до 1518 долларов США в год.
В 2013 году в РУАНДЕ была начата программа систематизации землевладения, предусматривающая определение границ участков, установление прав на них, цифровизацию и регистрацию всех земельных участков. Руанда также ввела в действие систему электронных сертификатов, известную как «e-Title», чтобы землевладельцы могли быстро и за небольшую плату получить доступ к своим свидетельствам о праве собственности на официальном сайте Национального земельного управления.
Географические информационные системы, беспилотные летательные аппараты и спутниковые снимки могут помочь составить карту неформальной экономики. Это может обеспечить получение в режиме реального времени данных о неформальных поселениях, рынках и экономической деятельности, что позволяет градостроителям понимать динамику неформального сектора и более эффективно реагировать на нее. В следующем году Центр обеспечения доступности жилья в Африке намерен изучить эту политику и практику совместно с Институтом земельной политики имени Линкольна в КЕНИИ.
Подходы на основе электронного кредитования могут быть полезны при использовании моделей аренды с правом выкупа. Технология распределенных реестров снижает стоимость операций, особенно в плане проверки достоверности данных. Эта технология оказала глубокое влияние на доступность жилья для домашних хозяйств, а также на размер рынка и возможности для застройщиков. Например, застройщик в МОЗАМБИКЕ обнаружил, что за счет этой технологии дома, которые он строит, теперь доступны 80 процентам населения, в то время как ранее они были доступны только 3 процентам населения на основе существующей ипотечной модели.
Кесия Раст — исполнительный директор Центра финансирования доступного жилья в Африке. Эта статья и примеры основаны на недавно опубликованном 15-м издании публикации Housing Finance in Africa: A Review of Africa’s Housing Finance Markets («Жилищное финансирование в Африке: обзор рынков жилищного финансирования в Африке»).
© 2026 International Monetary Fund. All rights reserved.
